[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #91] 상속받은 농지 양도세, 비사업용 토지 예외 조건

이런 고민, 하고 계신가요

수원에서 회사에 다니는 박정민 씨(52)는 2022년 4월 아버지를 여의었습니다. 아버지는 경북 의성군의 한 면에 사시면서 30년 가까이 직접 벼농사를 지으셨어요. 정민 씨에게는 논 한 필지와 마을 입구의 빈 땅 한 필지가 남았습니다.

최근 이웃 주민이 두 필지를 함께 사겠다고 연락해 왔습니다. 정민 씨가 묻습니다. "물려받은 땅이니까 비사업용 토지(농사나 사업에 실제로 쓰지 않아서 세율이 더 붙는 땅) 걱정은 안 해도 되는 거죠?"

먼저 결론부터

1. 부모(직계존속)나 배우자가 8년 이상 그 지역에 살면서 직접 농사지은 농지를 상속·증여받았다면, 언제 팔든 비사업용 토지로 보지 않습니다. 다만 팔 때 그 땅이 도시지역(녹지지역·개발제한구역은 제외)에 있으면 이 특례를 쓸 수 없어요.
2. 그 요건에 못 미치는 농지·임야·목장용지라도 상속개시일(돌아가신 날)부터 5년 안에 팔면 보통 사업용으로 인정됩니다.
3. 빈 땅(나대지) 같은 그 밖의 토지는 상속받은 날부터 내가 직접 사업용으로 쓴 기간만 따집니다.

하나씩 따져 보기

부모님이 8년 넘게 지은 농사는 자녀에게 이어집니다

기준은 돌아가신 분이 어떻게 농사를 지었느냐예요. 농지가 있는 시·군·구, 그와 맞닿은(연접) 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30km 안에 실제로 살아야 합니다. 그러면서 농사일에 늘 종사했거나 농작업의 절반 이상을 본인 손으로 했어야 해요.

이런 기간이 8년 이상이면 정민 씨가 수원에 살든, 농사를 한 번도 안 지었든 상관이 없습니다. 부모님이 쌓아 두신 농사 경력증을 자녀가 그대로 넘겨받는다고 생각하시면 돼요.

임야는 8년 이상 그 지역에 살면서 주민등록까지 되어 있었어야 합니다. 목장용지는 8년 이상 축산업을 하셨고, 면적이 가축 수에 따른 기준면적 이내여야 해요.

경력을 셀 때 알아 둘 점이 있습니다. 아버지가 어머니에게서 농지를 물려받아 농사를 이어 지으셨다면, 어머니가 지은 기간도 합쳐서 셉니다. 반면에 직계존속이나 배우자가 아닌 분, 예를 들어 시아버지에게서 며느리가 바로 받은 땅에는 이 특례를 적용할 수 없다고 과세관청은 봐요. 할아버지에게서 손주가 받는 경우는 직계존속이라 적용될 수 있습니다.

팔 때 도시지역이면 경력증을 쓸 수 없습니다

도시지역인지는 상속받은 때가 아니라 양도 당시를 기준으로 봅니다. 읍·면 지역이라도 주거·상업·공업지역으로 바뀌어 있으면 특례에서 빠져요. 녹지지역이나 개발제한구역은 괜찮습니다.

상속받을 때는 시골 논이었는데, 팔기 몇 달 전에 주거지역으로 바뀌는 일도 실제로 있어요. 계약하기 전에 토지이용계획확인서를 꼭 떼어 보세요.

8년이 안 되면 상속개시일부터 5년을 기억하세요

상속받은 농지·임야·목장용지는 상속개시일부터 3년 동안 사업용으로 쓴 것으로 봐 줍니다. 사업용 토지인지 따지는 기간기준 가운데 '양도일 직전 5년 중 3년 이상'이라는 요건이 있어서, 5년 안에 팔면 이 3년만으로 요건을 채우게 돼요.

5년이 지나면 3년은 여전히 인정되지만, 나머지는 내가 직접 농사지은 기간으로 채워야 합니다. 이 3년 규정은 상속에만 있고 증여에는 없어요. 또 과세관청은 상속 뒤에도 그 땅이 실제로 농지로 쓰였어야 한다고 봅니다.

빈 땅은 상속받은 날부터 새로 셉니다

농지·임야·목장용지가 아닌 땅에는 5년 특례가 없습니다. 상속개시일부터 따져서 아래 세 가지 중 하나를 채워야 사업용으로 인정돼요. 아버지가 쓰신 기간은 합쳐 주지 않습니다.

• 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용
• 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용
• 보유기간의 60% 이상 사업용

재산세가 종합합산과세되는 빈 땅을 그냥 놀리고 있었다면 원칙적으로 비사업용입니다. 다만 무주택 세대라면 일정 면적까지 사업용으로 보는 특례가 있으니 요건을 확인해 보세요.

숫자로 보기

먼저 판단 순서입니다. 위에서부터 차례로 짚어 보시면 돼요.

정민 씨 경우에 대입해 보면 이렇습니다.

5년의 끝나는 날은 상속개시일을 기준으로 정확히 계산해 두세요. 하루 차이로 결과가 달라질 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 도시지역 여부는 팔 때 기준입니다. 상속받을 때 농촌이었다고 안심하지 말고, 계약 직전에 용도지역을 다시 확인하세요.
2. 5년 규정은 농지·임야·목장용지를 상속받았을 때만 적용됩니다. 빈 땅이나 잡종지, 그리고 증여받은 땅은 해당하지 않아요.
3. 개발사업 때문에 못 쓴 기간도 돌아가신 분 기준으로 봅니다. 아버지가 이미 사업지구로 묶인 땅을 사셨다면, 그 기간을 사업용으로 봐 주는 규정을 상속인도 받을 수 없어요.
4. 서류로 맞추려 하지 마세요. 위장 전입이나 남에게 맡긴 농사를 자경으로 꾸미는 일, 실제와 다른 계약서를 쓰는 일은 나중에 더 큰 세금과 가산세로 돌아옵니다. 그보다는 부모님이 실제로 농사지으신 증빙(농지대장, 농업경영체 등록, 수매 기록 등)을 미리 모아 두세요.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 농지·임야·목장용지·그 밖의 토지가 언제 비사업용이 되는지 정한 기본 조문
• 소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준): 직전 3년 중 2년, 직전 5년 중 3년, 보유기간 60% 기준
• 소득세법 시행령 제168조의8(농지의 범위 등): 상속받은 농지를 상속개시일부터 3년간 사업용으로 보는 규정
• 소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등): 직계존속·배우자 8년 재촌자경 농지 등 상속·증여 특례
• 조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면): 거주 지역 범위(30km 등)와 직접 경작의 뜻

오늘의 점검표

• [ ] 돌아가신 분(또는 증여하신 분)이 직계존속이나 배우자인가요?
• [ ] 그분이 그 지역에 살면서 8년 이상 직접 농사지은 증빙이 있나요?
• [ ] 팔려는 시점에 그 땅이 도시지역(녹지·개발제한구역 제외)인지 확인했나요?
• [ ] 상속개시일부터 5년이 되는 날짜를 정확히 계산해 두었나요?
• [ ] 농지·임야·목장용지가 아닌 땅은 상속 뒤 사업용으로 쓴 기간을 따져 봤나요?

세무법인대승이 도와드립니다

물려받은 땅은 같은 동네, 같은 지목이라도 돌아가신 분의 경작 이력과 파는 시점에 따라 세금이 크게 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비사업용 토지 해당 여부와 중과 가능성을 먼저 살피고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 매매 시점을 정하는 일부터 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.