2016년에 산 빈 땅이 도로 사업에 수용될 때, 비사업용 토지 예외 요건

이런 고민, 하고 계신가요

경기도의 한 소도시에 사는 박정순 씨(63)는 2016년 4월에 나대지(건물 없이 비워 둔 땅) 한 필지를 샀습니다. 그런데 2025년 9월에 국도 확장 사업이 고시됐고, 올해 보상 협의를 하자는 우편을 받았어요. 같은 사업지구에는 2024년에 남편에게서 증여받은 땅도 들어가 있습니다.

"놀리던 땅이라 비사업용 토지라던데, 나라에 내주는 땅에도 세금을 더 내나요?" 옆 동네에 사는 동생 땅도 있습니다. 군청이 주차장을 만든다며 그 땅을 사겠다고 했는데, 동생도 같은 대우를 받을 수 있는지 궁금하답니다.

먼저 결론부터

1. 공익사업에 협의매수(사업시행자와 법에 정한 절차로 합의해 파는 것)되거나 수용되는 땅은, 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득했다면 비사업용 토지로 보지 않습니다.
2. 증여받은 땅은 이월과세가 실제로 적용될 때만 증여자의 취득일로 따집니다. 이월과세가 적용되지 않으면 증여받은 날이 취득일이에요.
3. 사업인정고시도 없고 법에 정한 협의 절차도 없이 관청과 일반 매매 계약을 맺으면 이 예외를 받기 어렵습니다.

하나씩 따져 보기

5년을 재는 기준은 사업인정고시일

비사업용 토지에는 일반 세율보다 무거운 세율이 붙습니다. 원래는 땅을 가진 기간 중 실제로 사업이나 거주에 쓴 기간을 따져야 해요. 그런데 공익사업에 내놓는 땅은 따로 예외를 둡니다.

기준점은 사업인정고시일입니다. 국가가 "이 사업은 공익사업이고, 이 땅들이 들어간다"고 관보에 알린 날이에요. 줄자의 0점을 고시일에 대고 과거 쪽으로 5년을 쟀을 때, 그보다 앞서 산 땅이면 됩니다. 박정순 씨가 2016년에 산 땅은 2025년 고시일보다 9년 넘게 앞서니 여유 있게 들어옵니다.

과세관청은 협의매수가 먼저 끝나고 고시가 나중에 났어도 고시일을 기준으로 봅니다. 사업기간만 늘리는 변경고시가 나왔다면 처음 고시한 날이 기준이고요. 다만 사업지구가 넓어지면서 새로 들어간 땅은 변경 고시일로 봐야 한다는 견해도 있습니다. 이 부분은 해석이 나뉠 수 있어요.

상속·증여받은 땅은 누구 취득일로 볼까

상속받은 땅은 피상속인(돌아가신 분)이 취득한 날로 따집니다. 상속이 두 번 이어졌다면 과세관청은 바로 앞 피상속인의 취득일을 봅니다.

배우자나 직계존비속(부모·자녀 등)에게 증여받은 땅은 이월과세가 적용될 때만 증여자의 취득일을 씁니다. 이월과세는 증여받고 일정 기간 안에 팔면 증여한 사람이 산 날과 값으로 세금을 계산하는 제도예요. 그런데 이월과세로 계산한 세금이 오히려 더 적으면 이월과세를 적용하지 않거든요. 그때는 증여받은 날이 취득일이 됩니다.

박정순 씨의 두 번째 땅은 남편이 2010년에 샀고, 박정순 씨가 증여받은 건 2024년입니다. 이월과세가 적용되면 2010년이 취득일이라 예외 대상이 됩니다. 적용되지 않으면 2024년이 취득일이라 5년 요건을 못 채우고, 일반 기준대로 사업에 쓴 기간을 따져야 해요.

법에 정한 절차를 밟아 판 땅인지 확인

동생 땅처럼 군청이 사업인정 없이 일반 매수자로서 사 가면 과세관청은 예외 대상으로 보지 않습니다. 당사자끼리 맺은 수의계약, 사업시행자로 지정되기 전의 사업 예정자에게 판 경우도 마찬가지예요. 환지 방식 도시개발에서 받는 청산금, 지역주택조합의 매도청구로 넘어간 땅도 같습니다.

반대로 사업인정 없이 필요한 땅을 모두 협의로 사들이는 공익사업이라면, 보상계획을 공고한 날을 고시일로 본 해석이 있습니다. 수용에서 빠진 잔여지를 매수해 달라고 청구해서 사업시행자가 협의매수한 경우에도 예외가 적용돼요. 그러니 동생분은 "어떤 법에 따른 사업인지, 보상계획 공고가 있었는지"부터 군청에 물어보세요.

감면은 따로, 이쪽은 2년 기준

비사업용 토지인지와는 별개로, 공익사업에 땅을 넘기면 양도소득세 감면도 받을 수 있습니다. 사업인정고시일(고시 전에 팔았다면 양도일)부터 거슬러 2년 이전에 취득한 땅을 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우예요. 현금으로 받은 보상금은 세액의 15%, 채권으로 받은 보상금은 20%를 감면합니다. 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 맺으면 감면율이 더 올라가요.

비사업용 예외는 5년, 감면은 2년입니다. 두 기준이 다르다는 점을 기억해 두세요.

숫자로 보기

박정순 씨 가족의 땅을 하나씩 대어 보겠습니다(가상 사례).

직접 산 땅을 현금으로 보상받았다고 가정하고 감면액을 계산해 보면 이렇습니다.

산출세액은 설명하려고 정한 가정치입니다. 비사업용 토지로 판정되면 세율이 무거워져 산출세액 자체가 커져요. 지방소득세(10%)는 이 표에 넣지 않았습니다. 감면세액에 붙을 수 있는 농어촌특별세와 감면 한도는 따로 요건을 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 고시일을 짐작으로 잡는 경우: 공사를 시작한 날이나 동네에 소문이 돈 날은 고시일로 인정받기 어렵습니다. 관보나 보상계획 공고문으로 날짜를 확인하세요.
2. 보상을 앞두고 가족 명의로 옮기는 경우: 증여일이 취득일이 되면 오히려 기간이 짧아질 수 있습니다. 실제로 주고받지 않으면서 명의만 바꾸는 가장 거래는 하면 안 됩니다.
3. 감면 신청이 빠지는 경우: 협의매수는 사업시행자가, 수용은 땅 주인이 감면신청을 하도록 정해져 있습니다. 신청서가 실제로 들어갔는지 확인하세요.
4. 5년 경계에 걸친 날짜: 과세관청은 고시일 당일을 빼고 거꾸로 센다고 봅니다. 5년 무렵에 산 땅은 하루 단위로 따져 봐야 해요.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 비사업용 토지의 종류와, 부득이한 사유가 있으면 비사업용으로 보지 않을 수 있다는 근거
• 소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등): 제3항 제3호, 협의매수·수용되는 토지로서 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지는 비사업용 토지로 보지 않음
• 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면): 고시일부터 2년 이전에 취득한 토지의 감면율, 상속·증여받은 토지의 취득일, 감면신청 방법

오늘의 점검표

• [ ] 사업인정고시일(또는 보상계획 공고일)을 서류로 확인했다
• [ ] 판단에 쓸 취득일(내가 산 날, 피상속인이 취득한 날, 증여받은 날)을 정했다
• [ ] 증여받은 땅이면 이월과세가 적용되는지 세액을 비교해 봤다
• [ ] 법에 정한 협의매수·수용인지, 일반 매매인지 확인했다
• [ ] 보상금을 현금으로 받을지 채권으로 받을지 정했고, 감면신청이 들어갔는지 확인했다

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