[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #93] 개발구역에 묶인 땅, 비사업용 토지 양도세 판단

이런 고민, 하고 계신가요

최동훈 씨(가명, 61세)는 몇 년 전 아버지께 지방 도시 외곽의 논을 물려받았습니다. 아버지는 1998년에 이 논을 사서 농사를 지으셨고, 2019년에 그 일대가 개발사업 구역으로 지정됐어요. 동훈 씨는 서울에 살아서 직접 농사를 짓지 못했습니다. 이제 팔려고 하는데 동창이 "법으로 묶인 땅은 사업용으로 쳐 준대, 걱정 마"라고 하더랍니다. 정말 그렇게 믿어도 될까요?

먼저 결론부터

1. 땅을 산 뒤 법령 때문에 쓸 수 없게 된 기간은 사업용으로 쓴 기간으로 봐 줄 수 있습니다. 다만 그 기간을 계산에 넣어 주는 것일 뿐이고, 땅 전체를 무조건 사업용으로 정해 주지는 않아요.
2. 그 제한이 땅의 본래 용도를 막아야 합니다. 농지라면 경작, 임야라면 산림 가꾸기, 대지라면 건축이에요. 주거지역으로 편입됐어도 농사를 계속 지을 수 있다면 여기에 해당하지 않습니다.
3. 제한은 땅을 산 뒤에 생겨야 합니다. 상속받은 땅은 돌아가신 분이 언제 샀는지를 기준으로 봅니다.

하나씩 따져 보기

"사업용으로 봐 준다"는 말의 뜻

비사업용 토지(본래 용도대로 쓰지 않고 갖고만 있다고 보아 양도세를 더 무겁게 매기는 땅)인지는 '기간기준'으로 가립니다. 갖고 있던 기간 중 사업용으로 쓴 기간이 얼마나 되는지 따지는 거예요. 법령으로 쓸 수 없었던 기간은 이 계산에서 사업용으로 쓴 기간에 들어갑니다.

학교 출석으로 비유해 볼게요. 학교가 공식적으로 인정한 결석은 출석으로 쳐 주지요. 그래도 다른 날 결석이 많으면 출석일수 기준을 못 채울 수 있습니다. 땅도 똑같아요. 제한기간을 빼고 남은 기간에 재촌·자경(땅 가까이 살면서 직접 농사짓기)을 하지 않았다면 기준에 모자랄 수 있습니다. 구체적인 기간기준은 시행령에 정해진 요건을 확인해야 해요.

본래 용도를 막았는지 봅니다

여기서 말하는 '법령'에는 법률과 시행령, 부령이 들어갑니다. 법령에서 권한을 받아 내린 행정처분도 포함돼요. 그런데 구역으로 지정되기만 했다고 끝나지 않습니다. 고시문에 어떤 행위를 제한한다고 적혀 있는지 봐야 해요.

과세관청은 농지가 주거지역으로 편입되기만 한 경우는 제한으로 보지 않습니다. 농사를 금지하지는 않으니까요. 준산업단지로 지정된 임야도 산림을 가꾸는 일 자체를 막지 않았다면 인정받기 어렵습니다. 반대로 땅을 산 뒤 도로예정지로 지정돼 건물을 지을 수 없게 된 대지는 인정됩니다. 공사가 늦어져 제한이 연장되면 늘어난 기간도 보통 함께 인정돼요. 다만 이미 사업이 진행 중인 땅을 샀는데 그 뒤에 사업기간이 늘어난 경우에는 과세관청이 다르게 본 적이 있습니다.

언제 묶였는지, 상속이면 누구를 기준으로 보나

땅을 사기 전부터 묶여 있었다면 이 규정을 적용하지 않습니다. 상속받은 땅은 피상속인(돌아가신 분)이 땅을 산 날을 기준으로 봅니다. 동훈 씨 아버지는 1998년에 샀고 구역 지정은 2019년이니, 순서는 맞아요. 이제 남은 일은 고시문이 실제로 경작을 막았는지 확인하는 것입니다.

판단이 아직 정리되지 않은 곳

개발사업 중에 문화재 발굴조사를 하면서 출입을 막은 농지가 대표적이에요. 조세심판원과 1심 법원은 발굴을 규제할 뿐 농사까지 막지는 않았다고 보았습니다. 항소심 법원은 출입을 통제한 시굴조사 기간은 사용이 제한된 기간이라고 판단했고요. 해석이 아직 하나로 모이지 않았으니, 비슷한 상황이라면 그때그때 자료를 챙겨 두세요.

숫자로 보기

세율이나 기간 숫자보다 판단 기준을 먼저 정리해 볼게요.

동훈 씨 사례는 이렇게 순서대로 따져 보면 됩니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 구역으로 지정됐다는 사실만 믿고 안심하기 쉽습니다. 고시문의 행위제한 항목에 경작이나 건축을 금지한다는 내용이 있는지 꼭 확인하세요.
2. 접근이 어렵다거나 주변 공사 때문에 불편했다는 사정은 법령에 따른 제한이 아닙니다. 과세관청은 이런 경우를 인정하지 않아요. 휴경보상금을 받고 농사를 쉰 기간도 인정하지 않은 적이 있습니다.
3. 몇 년 지나면 그 시점의 서류를 구하기 어렵습니다. 토지이용계획확인서와 고시문을 시기별로 미리 챙겨 두세요.
4. 사업용 요건을 맞추려고 주소만 옮기거나, 짓지 않은 농사를 지은 것처럼 꾸미는 일은 절대 하지 마세요. 위장 전입이나 허위 자경으로 밝혀지면 세금을 다시 내야 하고 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) 제1항: 농지·임야·목장용지·나대지 등이 어떤 경우에 비사업용 토지가 되는지 정한 조항
• 소득세법 제104조의3 제2항: 취득 후 법률에 따른 사용 금지 등 부득이한 사유가 있으면 비사업용 토지로 보지 않을 수 있다는 근거
• 소득세법 제104조의3 제3항: 농지·임야·목장용지의 범위 등을 시행령에 맡긴 조항
• 소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등): 사용이 금지·제한된 기간을 어떻게 계산하는지 정한 조항

오늘의 점검표

• [ ] 내 땅(상속이면 돌아가신 분)을 산 날이 구역 지정일보다 앞서는지 확인했다
• [ ] 고시문에서 경작·건축·산림 가꾸기를 실제로 금지했는지 확인했다
• [ ] 제한이 연장됐다면 연장 고시까지 챙겼다
• [ ] 제한기간을 뺀 나머지 기간에 재촌·자경 등 요건을 갖췄는지 정리했다
• [ ] 시점별 토지이용계획확인서와 고시문을 모아 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

묶인 땅이라도 고시 내용과 보유 기간에 따라 세금이 크게 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비사업용 토지에 해당하는지, 중과가 붙는지 먼저 판단해 드립니다. 양도세를 미리 계산해 드리고 신고까지 함께하겠습니다.