[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #99] 주차장 임대 땅과 하치장 땅, 양도세 비사업용 판단

이런 고민, 하고 계신가요

충남 아산에 사는 한경수 씨(가상 인물, 64세)는 15년 전에 사 둔 땅 두 필지를 정리하려고 합니다. 큰길 쪽 필지는 주차장 사업자에게 월세를 받고 빌려줬고, 뒤쪽 필지는 인테리어 자재 업체가 자재를 쌓아 두는 야적장으로 쓰고 있어요. 그런데 부동산 사장님이 이러더랍니다. "건물 없는 땅이라 비사업용 토지로 잡히면 세금이 꽤 무거워요." 경수 씨는 "둘 다 사업에 쓰이고 있는데 왜요?" 하고 되물었습니다.

먼저 결론부터

1. 주차장으로 쓰는 땅이 사업용으로 인정받으려면 땅 주인이 직접 주차장업을 해야 합니다. 법에 맞게 설치한 노외주차장(건물 밖에 따로 만든 주차장)이어야 하고 수입금액 요건도 갖춰야 해요. 남에게 빌려준 주차장 땅은 인정받기 어렵습니다.
2. 하치장(물건을 쌓아 두고 보관하는 장소)은 빌려준 땅이라도 임차인이 실제로 보관용으로 쓰면 사업용으로 볼 수 있습니다.
3. 다만 그 땅에서 물건을 팔거나 사무실까지 차려 사업장 전체로 쓰면 하치장으로 보기 어렵습니다. 사용 면적과 기간은 증빙으로 남겨 두셔야 해요.

하나씩 따져 보기

비사업용 토지는 어떤 땅인가요

비사업용 토지는 갖고 있던 기간 가운데 법에서 정한 기간 동안 거주나 사업과 직접 관련 없이 놓여 있던 땅을 말합니다. 여기에 해당하면 양도세 세율이 일반 토지보다 무거워져요. 몇 년을 사업에 써야 빠지는지는 시행령에 정해져 있으니, 내 보유 기간에 맞춰 요건을 확인해야 합니다.

건물 없는 나대지는 대개 재산세 종합합산과세대상(지자체가 사업 관련성이 약하다고 보고 합쳐서 과세하는 땅)이라 일단 비사업용 후보에 오릅니다. 그래도 이용 상황, 관계 법률상 의무를 지켰는지, 수입금액을 따져서 사업과 직접 관련이 있다고 인정되면 빠질 수 있어요. 주차장과 하치장이 그 대표적인 예입니다.

주차장은 내가 직접 운영해야 합니다

주차장 규정은 땅 주인 본인이 주차장업을 할 때 쓰라고 만든 규정입니다. 경수 씨처럼 주차장 사업자에게 빌려주기만 했다면 과세관청은 주차장 운영업용 토지로 보지 않아요. 법원도 같은 취지로 판단한 적이 있습니다. 경수 씨가 받는 월세는 결국 땅을 빌려주고 받는 임대료거든요.

본인이 운영하더라도 조건이 더 붙습니다. 주차장법에 따라 설치 신고나 통보를 마친 노외주차장이어야 하고, 1년 동안 들어온 주차 수입이 땅값에 비해 일정 비율을 넘어야 해요. 비율은 그해 수입만 보는 방식과 직전 해까지 묶어 보는 방식이 있어서, 연도마다 시행령 요건을 확인해야 합니다. 동네 주민에게 무료로 열어 둔 주차장은 운영업으로 보기 어렵다는 판결도 있어요.

예외가 하나 있습니다. 지자체가 공영주차장으로 쓰면서 재산세를 매기지 않은 기간은 법에서 곧바로 비사업용에서 빼 줍니다.

하치장은 빌려줘도 되지만 보관용으로만 써야 합니다

하치장은 쉽게 말해 지붕 없는 창고예요. 물건을 보관하고 관리하려고 따로 마련해 쓰는 하치장·야적장·적치장은 사업용으로 봅니다. 다만 해마다 실제 보관에 쓴 최대 면적을 기준으로 정한 범위까지만 인정되고, 그 범위는 시행령 요건을 확인해야 합니다. 주차장과 달리 임차인이 써도 되고, 하치장 설치 신고가 꼭 있어야 하는 것도 아니에요. 신고서는 여러 증빙 가운데 하나일 뿐입니다.

조심할 부분은 판매입니다. 쌓아 둔 물건을 그 자리에서 팔면 창고가 아니라 매장으로 봐요. 폐차에서 부품을 떼어 팔던 땅, 간판을 달고 사무실을 두고 땅 전체를 사업장으로 쓴 경우에는 하치장이 인정되지 않았습니다. 반대로 고철업처럼 판매장 옆에 쌓아 두는 게 업계 관행인 경우에는 사업용으로 인정한 심판 결정도 있어서, 이 부분은 해석이 하나로 정리되지 않았습니다.

숫자로 보기

이번 주제는 세액보다 판단 기준을 먼저 세워야 합니다. 비율과 면적의 구체적인 수치는 시행령에서 확인하고, 우선 아래 표로 내 땅이 어디에 해당하는지 보세요.

경수 씨 땅에 대어 보면 이렇습니다.

앞쪽 필지는 다른 사업용 기간이 있었는지 보유 기간 전체를 다시 살펴봐야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 주차 수입을 나중에 몰아서 신고하는 경우: 사업자등록 없이 운영하다 다툼이 생긴 뒤에야 기한 후 신고를 하고 운영일지도 없었던 사례에서 사업용이 부인됐습니다.
2. 여럿이 함께 가진 땅: 공유자 한 명이 주차장을 운영할 때 수입 비율은 내 지분만 놓고 보지 않고 땅 전체 가액으로 계산한 사례가 있습니다.
3. 증빙 부족: 하치장으로 몇 ㎡를 언제부터 언제까지 썼는지 보여 주지 못해서 부인된 사례가 많습니다. 계약서에 보관 용도와 면적을 적고, 날짜가 찍힌 사진을 남겨 두세요.
4. 서류만 맞추기: 실제로는 비워 둔 땅을 하치장으로 꾸미거나 계약서 용도를 사실과 다르게 쓰는 일은 가장거래(겉으로만 꾸민 거래)라서 하시면 안 됩니다. 고물상이 가끔 짐을 쌓아 둔 정도로는 하치장으로 인정되지 않았어요.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) 제1항 본문: 보유 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 각 호에 해당하는 땅이 비사업용 토지
• 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 가목: 재산세가 비과세·면제되는 땅(공영주차장 등)은 제외
• 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목: 재산세 별도합산·분리과세대상 땅은 제외
• 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 다목: 이용 상황·법률상 의무 이행·수입금액을 보아 사업과 직접 관련된 땅은 제외(주차장·하치장의 구체 요건은 시행령에 위임)

오늘의 점검표

• [ ] 주차장 땅이라면 운영자가 땅 주인 본인인지 확인했다
• [ ] 노외주차장 설치 신고·통보 서류와 연도별 주차 수입 신고 내역을 모았다
• [ ] 하치장 땅이라면 그 자리에서 판매하거나 사무실로 쓰지 않았는지 확인했다
• [ ] 연도별 보관 면적과 사용 기간을 보여 줄 계약서·사진을 챙겼다
• [ ] 보유 기간 전체에서 사업용으로 쓴 기간이 얼마인지 따져 봤다

세무법인대승이 도와드립니다

땅이 비사업용인지는 몇 년 동안 어떻게 썼는지를 하나하나 맞춰 봐야 알 수 있습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 필지별로 사업용 기간과 중과 여부를 판단하고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 증빙 정리부터 신고까지 함께하겠습니다.