[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #100] 무주택자 빈 땅 양도세, 660㎡ 나지 특례 기준

이런 고민, 하고 계신가요

충북 제천에 사는 한경숙 씨(58)는 남편과 전셋집에 삽니다. 집은 없고, 2015년에 아버지께 물려받은 빈 대지 900㎡와 남편이 2018년에 사 둔 빈 땅 450㎡가 있어요. 얼마 전 옆 식당 사장님이 "손님 차 좀 대게 그 땅 빌려주시면 한 달에 40만 원 드릴게요"라고 했답니다. 경숙 씨는 이렇게 묻습니다. "빈 땅을 놀리면 세금이 무겁다던데, 주차장으로라도 쓰는 게 낫지 않나요? 땅 두 개를 차례로 팔 생각인데 순서는 어떻게 해야 할까요?"

먼저 결론부터

1. 집 없는 세대가 가진 빈 땅(나지) 한 필지는 요건을 갖추면 660㎡ 이내 부분을 사업용으로 봐 줍니다.
2. 남에게 주차장으로 빌려주면 "어떤 용도로도 쓰지 않는 땅"으로 볼 수 없어서 이 특례를 받기 어렵습니다.
3. 필지가 둘 이상이면 한 필지에만 적용됩니다. 먼저 판 필지가 있으면 다음 필지는 그 양도일 이후 기간만 인정됩니다.

하나씩 따져 보기

빈 땅은 원래 비사업용으로 보기 쉽습니다

비사업용 토지(주인이 사는 데나 사업에 직접 쓰지 않는다고 보는 땅)를 팔면 일반 토지보다 무거운 세율이 붙어요. 건물 없는 대지는 재산세가 종합합산과세(사업에 안 쓰는 땅으로 보고 합쳐서 매기는 방식)되는 경우가 많습니다. 법은 이런 땅을 원칙적으로 비사업용으로 봅니다(소득세법 제104조의3 제1항 제4호).

다만 같은 호 다목에 따라, 사는 일이나 사업과 직접 관련이 있다고 볼 만한 땅은 대통령령으로 빼 줍니다. 그중 하나가 무주택 세대의 나지예요. 집 없는 사람이 언젠가 집을 지으려고 가진 땅 한 조각까지 투기용으로 보지는 않겠다는 취지입니다.

요건은 네 가지입니다. 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 주택이 없을 것, 땅을 어떤 용도로도 쓰지 않을 것, 법령상 주택 신축이 금지되거나 제한된 지역이 아닐 것, 지목이 대지이거나 실제로 집을 지을 수 있는 땅일 것. 이 요건을 갖춘 기간을 사업용 기간으로 보고, 여기에 기간기준(양도일 직전 일정 기간 중 사업용이었던 기간이 충분한지 보는 기준)을 따로 적용합니다.

주차장 임대는 "다른 용도"로 봅니다

경숙 씨가 가장 조심해야 할 부분이에요. 과세관청과 법원은 나지를 주차장용으로 빌려주면 임대료나 임차인 수입이 적어도 이 특례를 적용하지 않습니다. 땅 주인이 직접 주차장업을 하는 경우도 아니어서 주차장용 토지 예외도 받기 어렵습니다.

반대로 땅을 관리하는 차원에서 적은 돈을 받고 잠깐 빌려주면서 언제든 계약을 끝낼 수 있는 상태였다면, 특례를 인정한 사례가 있습니다. 다만 사실관계를 보고 판단하는 문제라 사례마다 결과가 다를 수 있어요. 빌려주기 전에 먼저 상담을 받아 보세요.

신축 가능 여부는 실제로 법적 제한이 걸려 있는지를 봅니다. 건축허가 제한을 검토하고 있다는 사실만으로 신축 제한 지역이 됐다고 보지 않은 판단도 있습니다.

660㎡를 넘거나 필지가 여럿이라면

옷 한 벌에만 쓸 수 있는 세탁 할인 쿠폰을 떠올리면 쉬워요. 옷이 크다고 쿠폰을 못 쓰는 건 아니고, 정해진 크기를 넘는 부분만 제값을 냅니다. 900㎡ 땅이면 660㎡까지는 사업용으로 보고, 넘는 240㎡만 비사업용이 돼요. 한 필지인지는 토지대장으로 판단합니다.

필지가 둘 이상이면 세대가 고른 필지에 적용합니다. 고르지 않았다면 정해진 순서를 따릅니다. 세대원 여럿이 가진 경우는 세대주, 세대주의 배우자, 나이가 많은 사람 순이고, 한 사람이 여러 필지를 가진 경우는 면적이 큰 필지, 먼저 산 필지 순이에요. 다른 사람과 함께 가진 땅은 각자 지분 면적을 기준으로 따집니다.

집을 팔았거나 한 필지를 먼저 팔았다면

집과 빈 땅을 같이 갖고 있던 기간은 무주택 기간이 아니라서 인정되지 않습니다. 집을 판 날 이후부터 사업용 기간으로 봅니다.

한 필지를 먼저 팔면서 이 특례를 썼다면, 다음 필지는 앞 필지를 판 날 이후 기간만 사업용으로 봅니다. 땅을 부부가 하나씩 갖고 있어도 세대 단위로 따지니 결과는 같아요.

숫자로 보기

경숙 씨 세대가 2025년 4월에 아내 명의 900㎡를 먼저 팔면서 특례를 적용하고, 2026년 8월에 남편 명의 450㎡를 판다고 가정해 볼게요. 두 땅 모두 다른 용도로 쓰지 않았고, 신축이 가능하며, 세대는 줄곧 무주택이었습니다.

남편 땅은 8년 넘게 보유했지만 사업용으로 봐 주는 기간은 1년 4개월 남짓입니다. 이 정도면 기간기준을 채우기 어려워서 비사업용 토지로 볼 가능성이 큽니다. 세액은 실제 취득가액과 양도가액이 정해진 뒤에, 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 포함해 미리 계산해 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 임대료가 적으니 괜찮겠다고 생각하기 쉽지만, 주차장용으로 빌려주면 금액과 상관없이 인정받기 어렵습니다.
2. 무주택 요건을 맞추려고 서류로만 세대를 나누거나 주소를 옮기면 안 됩니다. 세대는 실제 생활을 기준으로 판단하고, 들키면 가산세까지 붙습니다.
3. 분양권을 갖고 있는 경우, 예전에는 분양권을 주택으로 보지 않는다고 정리했던 기준이 삭제되어 지금은 해석을 확인해야 합니다.
4. 필지가 둘이면 어느 땅을 먼저 파느냐에 따라 두 번째 땅의 사업용 기간이 크게 줄어듭니다.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) 제1항 제4호: 재산세 종합합산과세 대상인 나대지 등은 원칙적으로 비사업용 토지
• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) 제1항 제4호 다목: 거주·사업과 직접 관련 있는 토지는 대통령령으로 제외
• 소득세법 시행령 제168조의11(거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 토지 등의 범위): 무주택 1세대의 1필지 나지 660㎡ 이내를 사업용으로 봄
• 소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준): 사업용 기간이 충분한지 따지는 기준

오늘의 점검표

• [ ] 우리 세대(같이 사는 가족 전체)에 주택이 한 채도 없는지 확인했나요?
• [ ] 땅을 주차장 등 다른 용도로 빌려주고 있지 않나요?
• [ ] 토지이용계획에서 주택 신축 제한이 있는지 봤나요?
• [ ] 필지별 면적과 660㎡ 초과 여부를 토지대장으로 확인했나요?
• [ ] 필지가 여럿이면 어느 것을 먼저 팔지 미리 따져 봤나요?

세무법인대승이 도와드립니다

빈 땅은 파는 순서, 용도, 세대의 주택 보유 여부에 따라 비사업용 토지인지가 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 사업용 여부와 중과 여부를 판단하고, 예상 양도소득세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 함께 챙겨 드리니 계약하기 전에 편하게 상담해 주세요.