[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #104] 임대사업자 등록한 집, 3주택 양도세 중과 빠질까

이런 고민, 하고 계신가요

한미숙 씨(62)는 지금 사는 아파트 말고 빌라 두 채를 세놓고 있어요. 한 채는 2017년에, 다른 한 채는 2019년에 임대사업자로 등록했고, 둘 다 임대 기간이 끝나 등록이 자동으로 말소됐습니다. 아들 결혼 자금이 필요해 빌라 하나를 팔려는데, 중개사무소에서 "3주택이면 세금이 확 뛴다"는 말을 들었대요. "등록까지 해 놨는데 저도 중과인가요? 어느 쪽을 파는 게 나을까요?"

먼저 결론부터

1. 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 3주택 이상일 때 조정대상지역(집값 과열 때문에 정부가 지정한 지역)의 집을 팔면 기본세율에 30%포인트가 더 붙습니다. 다만 요건을 갖춘 장기임대주택은 이 중과에서 빠져요.
2. 2018년 3월 31일까지 세무서와 구청 양쪽에 등록한 매입임대주택이 임대의무기간이 끝나 자동말소됐다면, 그 뒤 언제 팔아도 중과를 피할 수 있습니다.
3. 2018년 4월 이후 단기로 등록했다가 자동말소된 집이나 임대료를 한 번이라도 5% 넘게 올린 집은 중과 대상이 될 수 있어요.

하나씩 따져 보기

등록은 두 곳 모두 해야 합니다

장기임대주택으로 인정받으려면 세무서 사업자등록과 구청(시·군) 임대사업자 등록이 둘 다 있어야 해요. 자물쇠가 두 개 달린 현관문처럼 하나만 열어서는 들어갈 수 없습니다.

구청에만 등록하고 세무서 등록은 빠뜨린 분이 생각보다 많아요. 임대기간은 두 등록을 마치고 실제로 임대한 날부터 세거든요. 그래서 팔기 한 달 전에 서둘러 세무서 등록을 해도 과세관청은 임대기간 요건을 채운 것으로 보지 않습니다.

언제, 어떤 유형으로 등록했는지 보세요

2018년 3월 31일까지 등록한 매입임대주택은 5년 이상 임대해야 하고, 임대를 시작한 날 기준시가(정부가 매기는 공시가격)가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하여야 해요. 그 뒤 장기일반민간임대주택으로 등록한 매입임대는 10년 이상 임대해야 하고 가격 기준은 같습니다.

장기일반으로 등록했더라도 2020년 7월 11일 이후 등록을 신청한 아파트, 그날 이후 단기에서 장기로 바꾼 집은 특례에서 빠집니다. 이미 집이 있는 상태에서 조정대상지역에 새로 사서 등록한 집도 원칙적으로 빠져요. 어느 유형이든 임대료는 직전 계약보다 5%를 넘게 올리면 안 되고, 올린 뒤 1년 안에 다시 올려서도 안 됩니다.

등록이 말소된 집은 이렇게 봅니다

2018년 3월 이전에 등록한 매입임대처럼 법에서 정한 유형이 의무기간 종료로 자동말소되면, 말소일에 임대기간 요건을 채운 것으로 봐요. 과세관청은 그 뒤로는 사업자등록을 유지하거나 계속 세를 놓지 않아도 중과를 적용하지 않는다고 해석하고, 언제까지 팔아야 한다는 기한도 없습니다.

본인이 신청해서 말소했다면 민간임대주택법상 의무기간의 절반 이상 임대했어야 하고, 말소 후 1년 안에 팔아야 해요. 반면 2018년 4월 이후 단기로 등록한 집은 처음부터 특례 대상이 아니어서 말소 특례도 받을 수 없습니다.

미숙 씨의 2017년 빌라는 세무서 등록, 가격, 임대료 요건만 확인되면 중과에서 빠질 가능성이 높아요. 2019년 빌라는 중과 대상으로 보고 계산해 두는 편이 안전합니다.

숫자로 보기

두 빌라 모두 조정대상지역에 있고, 양도가액 5억 2,000만 원, 취득가액 3억 원, 필요경비 2,000만 원이라고 가정해 볼게요. 양도차익은 2억 원입니다. 이해를 돕기 위해 장기보유특별공제와 기본공제는 빼고 과세표준을 2억 원으로 놓았어요.

같은 차익인데 지방소득세까지 넣으면 6,600만 원이 차이 납니다. 실제로는 중과 여부에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있는지도 달라질 수 있어서 차이가 더 커질 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 세무서 사업자등록이 빠져 있는 경우예요. 팔기 직전이나 판 뒤에 등록해도 소용이 없습니다.
2. 임대료를 딱 한 번 5% 넘게 올린 경우예요. 과세관청은 그 뒤에 기준을 지켰더라도 특례를 주지 않는다고 봅니다. 보증금과 월세를 서로 바꿀 때는 법정 전환율로 계산해야 하니 렌트홈의 임대료 인상률 계산기로 확인해 보세요.
3. 거주주택 비과세와 중과 제외를 같은 것으로 착각하는 경우예요. 거주주택 비과세는 판매일 현재 등록해서 임대하고 있어야 하는 등 요건이 따로 있습니다.
4. 2년 이상 보유한 집에 적용되던 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났어요(그 전에 계약한 경우의 경과 요건은 따로 확인해야 합니다). 주택 수를 줄이려고 위장 세대분리를 하거나 임대차계약서 날짜를 고치는 일은 가산세까지 붙는 탈세라서 절대 하시면 안 됩니다.

근거 조문

• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 조정대상지역 1세대 3주택 이상은 기본세율에 30%p, 2주택은 20%p를 더함
• 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위): 장기임대주택의 중과 제외 요건, 말소 특례, 임대기간 계산
• 소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여): 세무서 사업자등록 의무
• 조세특례제한법 시행령 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면): 임대기간 계산 방법(상속 시 합산 등) 준용
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 제20항 거주주택 비과세 요건, 중과 제외와 비교

오늘의 점검표

• [ ] 세무서 사업자등록증과 구청 임대사업자 등록증을 모두 찾고 각각 날짜를 확인했다
• [ ] 등록 유형(매입·건설, 단기·장기)과 등록일이 2018년 3월 31일, 2020년 7월 11일 전후 중 어디인지 확인했다
• [ ] 임대를 시작한 날의 기준시가가 기준 금액 이하였는지 확인했다
• [ ] 계약을 갱신할 때마다 임대료 인상률이 5% 이내였고 1년 안에 다시 올린 적이 없다
• [ ] 자동말소인지 신청말소인지, 말소일은 언제인지 확인했다(신청말소라면 1년 기한)
• [ ] 팔 집이 양도일 기준 조정대상지역인지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

임대주택이 섞여 있으면 같은 집이라도 등록 날짜와 계약서 한 장 때문에 세금이 수천만 원씩 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 등록 서류와 임대차계약서를 함께 살펴 중과 대상인지, 비과세가 가능한지부터 판단해 드려요. 어느 집을 먼저 팔지 양도세를 미리 계산해 비교하고, 신고서 제출까지 끝까지 함께하겠습니다.