집 1년 안에 팔면 양도세 70%, 보유기간별 단기양도 세율 계산

이런 고민, 하고 계신가요

용인에 사는 정민호 씨(52)는 지금 사는 집과 별도로 2025년 11월 청주의 소형 아파트를 한 채 더 샀습니다. 1년이 채 안 된 2026년 10월, 중개사무소에서 "사겠다는 분이 있다"는 연락이 왔어요. 시세가 6천만 원쯤 올라 팔고 싶은데, 친구가 "1년 안에 팔면 세금으로 절반 넘게 나간다"고 하더랍니다. 민호 씨가 묻습니다. "정말 그렇게 많이 내요? 몇 달 기다리면 달라지나요?"

먼저 결론부터

1. 주택(딸린 땅 포함), 조합원입주권, 분양권은 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%입니다. 분양권은 2년을 넘겨도 60%가 적용돼요.
2. 주택이 아닌 토지·건물과 부동산을 취득할 수 있는 권리는 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%입니다.
3. 보유기간은 원칙적으로 취득일부터 셉니다. 다만 상속받은 재산은 돌아가신 분이 취득한 날부터 세요. 계약하기 전에 날짜부터 세어 보세요.

하나씩 따져 보기

1년과 2년, 두 개의 문턱

단기양도 세율은 과세표준(세율을 곱하는 금액) 전체에 한 가지 비율을 그대로 곱합니다. 금액이 커질수록 단계별로 세율이 올라가는 기본세율과는 계산 방식부터 다르거든요.

민호 씨 아파트는 주택이라 지금 팔면 70%가 적용됩니다. 1년을 넘기면 60%로 내려가고, 2년을 채우면 단기양도 세율 대상에서 빠져요. 등기를 하지 않은 채 넘기는 미등기 양도는 보유기간과 상관없이 70%입니다.

보유기간은 언제부터 세나요

원칙은 취득일부터 양도일까지입니다. 상속받은 재산은 피상속인(돌아가신 분)이 취득한 날부터 셉니다. 그래서 아버지가 오래 가지고 있던 땅을 물려받아 곧바로 팔아도 단기양도 세율 걱정은 덜 수 있어요. 상속이 두 번 이어졌다면 과세관청은 바로 앞 피상속인이 취득한 날을 기준으로 봅니다.

배우자나 부모에게 증여받은 재산에 이월과세(증여한 사람이 샀던 값으로 양도세를 계산하는 제도)가 적용되면 증여자가 취득한 날부터 셉니다. 이월과세가 적용되지 않으면 증여받은 날부터 세요.

재건축·재개발 아파트는 따로 챙겨 보셔야 합니다. 원래 집을 갖고 있던 원조합원은 종전 집을 취득한 날부터 셉니다. 입주권을 사서 들어간 승계조합원이 새 아파트 상태로 팔면 완성일(사용승인일 등)부터 세요. 원조합원이 받은 새 아파트를 상속받아 파는 경우, 과세관청은 완성일부터 센다고 봅니다. 반론도 있어서 아직 정리가 덜 된 영역이에요.

헷갈리는 사례 셋

첫째는 오피스텔 분양권입니다. 살 목적으로 산 오피스텔이라도 법에서 말하는 '주택' 분양권에는 해당하지 않아요. 과세관청도 주택분양권 세율(70%·60%) 대상이 아니라고 봅니다. 대신 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보기 때문에 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%가 적용됩니다.

둘째는 집에 딸린 땅입니다. 한 세대가 집과 땅을 함께 가지고 있다면 땅에도 주택 세율이 붙어요. 오래 가지고 있던 땅에 집을 새로 지어 1년 안에 팔면 주택 부수토지 부분에 70%를 적용한다는 것이 과세관청의 입장입니다. 집 주인과 땅 주인이 서로 다른 세대라면 그 땅에는 일반 토지 세율이 적용됩니다.

셋째는 수용입니다. 도로 공사 때문에 협의매수(사업자와 합의해 파는 것)되거나 수용돼 어쩔 수 없이 일찍 넘기게 되더라도, 단기양도 세율을 빼 주는 규정은 없어요. 병환 같은 개인 사정을 이유로 든 경우에도 중과가 정당하다고 본 사례가 있습니다.

세율이 겹치면 큰 쪽으로

한 자산에 세율이 둘 이상 해당하면 각각 계산해서 큰 세액을 냅니다. 비사업용 토지(사업이나 농사에 쓰지 않는 땅) 세율과 단기양도 세율이 겹치는 경우가 대표적이에요. 조정대상지역 다주택 중과와 겹칠 때도 같은 방식으로 비교합니다. 다주택 중과는 양도 시점의 지역 지정과 한시 배제 여부에 따라 적용이 달라지니 따로 요건을 확인해야 합니다.

숫자로 보기

민호 씨 아파트로 계산해 볼게요. 취득가액은 4억 3,000만 원, 취득세와 중개수수료 같은 필요경비는 1,000만 원, 양도가액은 5억 원입니다.

• 양도차익 = 5억 원 − 4억 3,000만 원 − 1,000만 원 = 6,000만 원

계산을 단순하게 하려고 기본공제 등은 없는 것으로 보고 6,000만 원을 그대로 과세표준으로 두었습니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로 따로 붙어서 표의 합계에 포함했어요.

1년을 넘긴 뒤에 팔면 660만 원이 줄어듭니다. 같은 6,000만 원이 상가나 땅에서 생겼다면 아래처럼 계산돼요.

다만 기다리는 동안 매수자가 마음을 바꾸거나 시세가 움직일 수도 있어요. 세금만 보지 말고 함께 저울질해 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 법에서 '1년 미만'과 '1년 이내'는 뜻이 다릅니다. 잔금일 하루 차이로 세율 구간이 바뀔 수 있으니 등기부와 계약서로 취득일을 확인하고 날짜를 직접 세어 보세요.
2. 잔금을 조금 남겨 둔다고 양도 시기가 늦춰지지는 않습니다. 대금을 거의 다 받았다면 이미 판 것으로 본 사례가 있어요. 계약서 날짜나 금액을 실제와 다르게 쓰는 이중계약서는 가산세와 처벌 대상이니 하지 마세요.
3. 1년을 채우려고 가족 명의로 잠깐 넘기는 가장 매매나 형식적인 증여도 위험합니다. 실제 거래로 인정받지 못하면 그 거래는 없던 것으로 계산되고, 증여세 문제까지 생길 수 있어요.
4. 상속세 신고기한이 지난 뒤 상속재산을 다시 나눠 원래 몫보다 더 받으면, 더 받은 부분은 증여받은 날부터 셀 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 제1항 제2호·제3호, 보유 2년 미만 부동산과 권리의 단기양도 세율(주택·입주권·분양권 70%·60%, 그 외 50%·40%)
• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 제1항 제1호, 분양권은 2년 이상 보유해도 60%
• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 제1항 제10호·제3항, 미등기양도자산은 70%
• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 제2항, 보유기간 기산일(상속은 피상속인 취득일, 이월과세는 증여자 취득일)
• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 제1항 후단·제4항·제7항, 세율이 둘 이상 해당하면 큰 세액 적용

오늘의 점검표

• [ ] 등기부와 계약서로 취득일(잔금일 등)을 확인했다
• [ ] 파는 날 기준으로 1년, 2년이 되는 날짜를 세어 보았다
• [ ] 파는 자산이 주택, 분양권, 입주권, 일반 토지·건물 가운데 어디에 해당하는지 확인했다
• [ ] 상속·증여로 받은 재산이라면 보유기간을 언제부터 세는지 확인했다
• [ ] 비사업용 토지나 다주택 중과와 겹치는지 따져 보았다

세무법인대승이 도와드립니다

같은 집이라도 언제 파느냐에 따라 세율이 70%, 60%, 기본세율로 달라집니다. 세무법인대승은 계약하기 전에 보유기간과 비과세·중과 여부를 판단하고, 시점별 양도세를 미리 계산해 드립니다. 매도 결정부터 양도소득세 신고까지 함께하겠습니다.