잔금 남긴 땅, 상속등기 안 한 땅을 팔 때 미등기 양도세 70%가 붙는지

이런 고민, 하고 계신가요

한서윤 씨(52세)는 작년 봄에 강원도 홍천의 밭을 5억 원에 사기로 했어요. 잔금 300만 원만 남기고 나머지 대금은 다 치렀습니다. 그런데 1년 반쯤 지나 6억 원에 사겠다는 사람이 나타났어요.

"아직 제 앞으로 등기를 안 했으니 서류상으로는 제 땅이 아니잖아요. 원래 주인한테서 바로 넘어가게 하면 안 될까요?" 서윤 씨는 몇 해 전 돌아가신 아버지 명의로 남아 있는 논도 이참에 정리하고 싶다고 하셨습니다.

먼저 결론부터

1. 대금을 사실상 다 치렀다면 등기를 안 했어도 이미 산 것으로 봐요. 그 상태로 팔면 미등기 양도가 되어 세율 70%가 적용될 수 있습니다.
2. 상속받은 땅이나 소송으로 되찾은 땅도 내 이름으로 등기하지 않고 팔면 똑같이 미등기 양도입니다.
3. 법률이나 법원 결정 때문에 등기 자체가 불가능했던 경우는 예외예요. 그래도 팔기 전에 내 앞으로 등기부터 해 두는 게 가장 안전합니다.

하나씩 따져 보기

미등기 양도가 무엇이길래 70%나 될까

세법에서는 토지·건물이나 부동산에 관한 권리(분양권, 지상권 같은 것)를 산 사람이 자기 앞으로 취득 등기를 하지 않고 다시 파는 것을 미등기 양도라고 불러요. 세율은 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)의 70%입니다.

등기는 부동산의 주민등록 같은 거예요. 누가 언제 주인이 됐는지 나라 장부에 남기는 절차거든요. 이 절차를 건너뛰면 거래 흔적이 사라져서 예전부터 세금을 피하는 수단으로 쓰였어요. 그래서 법이 세율을 무겁게 매깁니다.

불이익은 세율만이 아니에요. 1세대 1주택 비과세나 각종 감면을 받을 수 없고, 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 차익을 깎아 주는 제도)와 기본공제도 빠집니다. 필요경비를 일정 비율로 쳐 주는 개산공제도 불리하게 적용돼요.

"잔금이 남았으니 아직 내 땅이 아니다"는 통하기 어렵습니다

과세관청과 법원은 잔금이 아주 조금 남은 경우 사회통념상 대금을 다 치른 것으로 봐요. 얼마까지를 소액으로 볼지는 거래 규모와 사정을 보고 사안마다 판단합니다. 서윤 씨처럼 5억 원 가운데 300만 원만 남았다면 소액으로 볼 가능성이 커요.

계약서를 원래 주인과 새 매수인 사이에 바로 쓰는 형식(중간생략등기)을 취해도 결과는 같습니다. 가등기(나중 소유권을 확보해 두는 예비 등기)만 해 둔 상태에서 넘기는 것도 미등기 양도로 봐요.

상속, 판결, 명의신탁은 이렇게 봅니다

아버지 명의의 논을 상속등기 없이 바로 매수인에게 넘기면 미등기 양도예요. 판결이나 공매로 되찾거나 취득한 땅도 내 이름으로 등기하지 않고 팔면 같은 취급을 받습니다. 전 주인이 도와주지 않았다거나, 오래돼서 번거로웠다는 개인 사정도 예외로 인정되지 않아요.

다른 사람 이름으로 등기해 둔 부동산(명의신탁)을 그 사람 명의 그대로 판 경우는 과세관청이 미등기 양도로 보지 않아요. 하지만 이건 부동산실명법 위반이라 과징금이나 형사처벌로 이어질 수 있습니다. 해결책으로 생각하시면 안 돼요.

등기가 애초에 불가능했다면 예외

법은 등기할 수 없었던 사정이 있는 자산을 미등기 양도에서 빼 줍니다. 장기할부 계약 조건 때문에 등기가 안 되는 경우, 재건축 이전고시나 준공검사 전이라 법적으로 등기가 막힌 경우, 건축허가가 없어 등기할 수 없는 1세대 1주택 등이 여기에 해당해요.

다만 무허가 건물이 양성화(사후에 합법으로 인정받는 절차)되어 등기할 수 있게 됐는데도 등기 없이 팔았다면 건물은 미등기 양도로 봐요. 이때도 이미 내 이름으로 등기된 땅은 따로 판단합니다.

숫자로 보기

서윤 씨가 등기를 하고 팔 때와 하지 않고 팔 때를 비교해 볼게요. 1년 이상 2년 미만 보유했고, 비사업용 토지는 아니며, 필요경비는 양쪽이 같다고 가정합니다.

등기 쪽은 기본공제를 빼기 전 금액이라, 실제로 낼 세금은 표보다 조금 더 적어요. 등기 하나로 3,000만 원 가까이 차이가 나는 셈입니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서 형식을 바꾸면 괜찮다고 생각하기 쉬워요. 하지만 중간생략이나 이중계약서는 형식과 상관없이 미등기 양도로 과세되고, 별도의 법적 책임도 따릅니다. 하지 마세요.
2. 미등기로 넘기고 신고하지 않으면 세금을 매길 수 있는 기간(부과제척기간)이 더 길게 적용될 수 있어요. 몇 년이 지났다고 끝난 게 아닙니다.
3. 상속받은 땅은 보유기간을 돌아가신 분이 처음 산 날부터 셉니다. 그렇다고 미등기 70%까지 피할 수 있는 건 아니에요. 한 자산에 세율이 여러 개 해당하면 세액이 큰 쪽을 적용하거든요.
4. 양성화 안내를 받은 무허가 건물은 등기를 할 수 있는 상태가 된 거예요. 팔기 전에 보존등기를 했는지 꼭 확인하세요.

근거 조문

• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 미등기양도자산은 과세표준의 70%이고, 세율이 여러 개 해당하면 큰 세액을 적용합니다. 제3항에서 미등기 양도의 뜻과 예외를 정합니다.
• 소득세법 제94조(양도소득의 범위): 미등기 양도의 대상이 되는 토지·건물과 부동산에 관한 권리를 정합니다.
• 소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등): 미등기양도자산은 비과세와 감면을 받을 수 없습니다.
• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액): 미등기양도자산은 장기보유특별공제에서 빠집니다.
• 소득세법 제103조(양도소득 기본공제): 미등기양도자산은 기본공제를 받을 수 없습니다.

오늘의 점검표

• [ ] 팔려는 부동산이 지금 내 이름으로 등기되어 있나요?
• [ ] 잔금이 조금 남아 있다면, 대금을 사실상 다 치른 상태인지 따져 보셨나요?
• [ ] 상속받은 부동산이라면 상속등기를 먼저 마치셨나요?
• [ ] 등기가 안 되는 이유가 법률·법원 결정 같은 사정인지, 내 사정인지 확인하셨나요?
• [ ] 계약서를 원래 주인 명의로 쓰자는 제안을 받았다면 거절하셨나요?

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