[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #3] 환산보증금 넘는 상가 임대, 계약갱신은 어떻게

이런 고민, 하고 계신가요

청주에 3층짜리 상가 건물을 가진 오경란 씨(가명)는 2층을 필라테스 스튜디오에 빌려주고 있어요. 보증금은 1억 5,000만 원, 월세는 800만 원입니다. 계약 만료를 다섯 달 앞두고 임차인이 "계속 운영하고 싶어요"라는 문자를 보내왔어요.

오 씨는 예전에 중개사에게서 "사장님 건물은 환산보증금이 커서 상가임대차보호법이 적용 안 돼요"라는 말을 들었거든요. "그럼 재계약을 할지, 월세를 얼마나 올릴지 내가 정하면 되는 거죠?" 이렇게 묻는 분이 생각보다 많습니다.

먼저 결론부터

1. 환산보증금이 기준액을 넘어도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 같은 조항은 그대로 적용돼요.
2. 적용되지 않는 것은 증액 한도, 최소 1년 기간, 묵시적 갱신, 우선변제·최우선변제, 임차권등기명령 같은 조항이에요.
3. 월세를 올릴 때는 세금 부담과 주변 시세처럼 근거를 갖춰 협의해야 해요. 조정한 금액은 집주인의 세금에도 반영됩니다.

하나씩 따져 보기

환산보증금부터 계산해 보세요

환산보증금(월세를 보증금처럼 환산해서 실제 보증금에 더한 금액)은 "보증금 + 월세 × 100"으로 계산해요. 법은 지역별로 기준 금액을 따로 정하는데, 그 금액은 대통령령으로 정하고 바뀌기도 합니다. 그래서 계약하거나 갱신하는 시점의 우리 지역 기준액을 꼭 확인해 보세요.

기준을 넘어도 지켜야 하는 조항

법 제2조 제3항은 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조항을 하나하나 적어 두었어요. 대항력(건물이 팔려도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있는 힘, 제3조), 계약갱신요구권(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 제10조의2부터 제10조의9까지(갱신 때 차임 증감 청구, 권리금 회수 기회 보호, 차임 연체와 해지 등), 폐업에 따른 해지(제11조의2), 표준계약서(제19조)가 여기에 들어갑니다.

따라서 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요. 거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있어요. 3기분 차임을 연체한 적이 있는 경우, 동의 없이 전대(남에게 다시 빌려줌)한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 부순 경우 등입니다. 갱신요구권은 최초 계약 기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있어요.

적용되지 않는 조항

기준을 넘는 상가에는 기간을 1년 미만으로 정해도 1년으로 보는 규정(제9조)이 적용되지 않아요. 기간 안에 아무 통지가 없으면 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 보는 규정(제10조 제4항·제5항), 증액 한도(제11조), 월차임 전환율 제한(제12조)도 마찬가지예요.

임차인 쪽 제도로는 우선변제권(경매 때 보증금을 뒤 순위 채권자보다 먼저 받는 권리, 제5조 제2항), 소액임차인 최우선변제권(제14조), 임차권등기명령(제6조)이 빠집니다. 이 부분은 민법의 일반 원칙과 계약서 내용을 따르게 되니, 구체적인 요건은 따로 확인해야 해요.

월세를 올릴 때 근거로 삼을 것

증액 한도가 없다고 해서 금액을 마음대로 정할 수 있는 건 아니에요. 제10조의2는 조세, 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 경제 사정의 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있다고 정하고 있어요. 재산세 고지서나 주변 시세 자료를 준비해서 이야기를 시작해 보세요. 합의가 끝내 안 되어 법원에 가야 할 상황이라면 변호사와 상의하시길 권합니다.

숫자로 보기

청주는 시행령의 '그 밖의 지역'이라 기준액이 3억 7,000만 원이에요. 2층 스튜디오는 기준을 넘고, 1층 카페는 기준 안이에요. 같은 건물 안에서도 호실마다 환산보증금이 다르니, 기준액과도 호실별로 따로 비교해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. "법 적용이 안 되니 재계약은 내 마음"이라고 생각하는 경우가 많아요. 갱신요구권은 기준 초과 상가에도 적용되므로 정당한 사유 없이 거절하면 문제가 됩니다.
2. 계약서에 "갱신요구권을 행사하지 않는다"는 특약을 넣는 것은 권하지 않아요. 임차인에게 불리한 약정이라 효력을 인정받지 못할 수 있어요.
3. 만료 때까지 아무 말이 없으면 자동으로 1년 연장된다고 여기기 쉬워요. 그 규정은 기준 초과 상가에는 적용되지 않고 민법의 묵시적 갱신 규정을 따르게 되니, 갱신할지와 조건을 만료 전에 분명히 주고받아 두세요.
4. 나가는 임차인이 데려온 새 임차인을 이유 없이 거절하거나 과도한 조건을 내걸면 권리금 회수를 방해한 것으로 문제가 될 수 있어요.

근거 조문

• 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위): 보증금액 기준을 넘어도 제3항에 적힌 조항은 적용됨
• 상가건물 임대차보호법 제9조(임대차기간 등): 최소 1년 기간 규정, 기준 초과 상가에는 적용되지 않음
• 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등): 만료 6개월~1개월 전 갱신 요구, 전체 10년 이내
• 상가건물 임대차보호법 제10조의2(계약갱신의 특례): 기준 초과 상가는 세금·시세 등을 고려해 증감 청구

오늘의 점검표

• [ ] 호실마다 "보증금 + 월세 × 100"을 계산해 두었다
• [ ] 계약 시점의 우리 지역 기준액을 확인했다
• [ ] 만료 6개월 전부터 1개월 전까지가 언제인지 달력에 표시했다
• [ ] 월세 조정 근거(재산세, 공과금, 주변 시세)를 모아 두었다
• [ ] 계약서에 갱신요구권을 막는 특약이 없는지 확인했다

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