상가·원룸 계약갱신요구 거절 사유, 월세 2기·3기 연체와 실거주

이런 고민, 하고 계신가요

박정미 씨(가명)는 안양에서 건물 하나를 세 놓고 있습니다. 1층은 반찬가게, 2층은 원룸이에요. 원룸 계약이 내년 봄에 끝나는데, 마침 아들이 직장을 옮기면서 그 방에 들어와 살고 싶어 합니다. 1층 사장님은 월세를 두 달 밀렸다가 얼마 전에 겨우 채워 넣었고요. 박 씨가 상담실에 와서 처음 물은 건 이거였습니다. "두 분 다 갱신하겠다고 하시면 제가 거절해도 되는 건가요?"

먼저 결론부터

1. 임차인이 갱신을 요구하면 집주인은 법에 적힌 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 사유는 주택이 9가지, 상가가 8가지예요.
2. 월세 연체로 거절하려면 연체한 금액이 주택은 2기, 상가는 3기 차임액(월세 몇 달 치)에 이르러야 합니다.
3. 집주인 본인이나 부모·자녀가 직접 살겠다는 사유는 주택에만 있습니다. 이걸 이유로 거절해 놓고 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 책임이 생길 수 있어요.

하나씩 따져 보기

주택에서 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지

조문에 나오는 순서대로 쉽게 풀어 볼게요.

1. 월세를 2기 차임액만큼 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓말이나 그 밖의 부정한 방법으로 세를 얻은 경우
3. 서로 합의했고, 집주인이 상당한 보상을 해 준 경우
4. 집주인 동의 없이 전대(세입자가 다시 다른 사람에게 세를 놓는 것)한 경우
5. 고의나 중대한 과실(아주 큰 부주의)로 집의 전부나 일부를 망가뜨린 경우
6. 집의 전부나 일부가 멸실(없어지거나 쓸 수 없게 됨)되어 더는 살 수 없는 경우
7. 철거나 재건축 때문에 집을 돌려받아야 하는 경우. 이건 세 가지 중 하나일 때만 됩니다. 계약할 때 공사 시기와 기간까지 담은 계획을 구체적으로 알렸고 그 계획대로 진행하는 경우, 건물이 낡거나 망가져 안전사고가 날 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우예요.
8. 집주인이 실제로 들어와 살려는 경우. 직계존속·직계비속(부모·조부모, 자녀·손자녀)이 사는 것도 포함됩니다.
9. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 어겼거나, 임대차를 이어 가기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

상가 사유는 8가지이고, 주택과 다른 곳은 두 군데

상가 조문도 1호부터 7호까지는 주택과 같은 순서로 이어집니다. 다른 점은 두 가지예요. 하나는 1호의 연체 기준이 2기가 아닌 3기라는 점이고, 다른 하나는 주택의 8호 '실거주' 사유가 상가에는 없다는 점입니다.

그래서 상가에서는 8호가 곧 '의무를 현저히 어겼거나 계속하기 어려운 중대한 사유'입니다. "제가 직접 가게를 해 보려고요"라는 이유는 목록 어디에도 없어요. 상가 갱신요구권은 처음 계약한 기간까지 합쳐 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

연체 조문은 문구를 꼼꼼히 읽어 보세요

조문은 '2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록', 그리고 '연체한 사실이 있는 경우'라고 적혀 있습니다. 문구로 보면 꼭 두 달을 연달아 밀려야 하는 건 아니고, 밀린 금액을 합쳐서 봅니다. 지금은 다 갚았는지만 보고 판단할 일도 아니고요.

그래도 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 월세가 들어온 날짜와 금액을 통장 내역으로 정리해 두세요. 실제로 거절할 때는 변호사와 먼저 상의하시는 게 안전해요.

박 씨 경우에 대입해 볼까요? 원룸은 아들이 실제로 들어와 살 계획이라 8호를 검토할 수 있습니다. 반찬가게는 두 달 치 연체라서 상가 기준인 3기에 못 미쳐요. 연체만으로 거절하기는 어렵습니다.

숫자로 보기

연체 기준선 비교(가상 사례)

실거주로 거절한 뒤 제3자에게 세를 줬을 때 배상액(가상)

배상액은 따로 합의한 금액이 없으면 아래 세 가지 중 가장 큰 금액입니다. 환산월차임은 월세에 보증금을 월세로 바꾼 금액을 더한 값이에요. 보증금을 바꿀 때 쓰는 비율은 따로 요건을 확인해야 합니다. 여기서는 환산월차임이 100만 원이라고 가정할게요.

③이 480만 원보다 작다면 배상액은 480만 원이 됩니다.

상가 갱신요구·거절 통지 기간(계약 만료 2027년 4월 30일 가정)

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서에 "갱신을 요구하지 않는다"는 특약을 넣어도 임차인에게 불리한 약정이라 효력을 인정받기 어렵습니다. 문을 잠그거나 짐을 빼는 식으로 직접 내보내는 건 더 큰 분쟁이 됩니다. 명도가 필요하면 변호사와 상의하세요.
2. 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐더라면 계약이 이어졌을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 책임을 집니다.
3. 재건축을 이유로 들면서 계약할 때 공사 계획을 알리지 않았다면 7호 가목에는 해당하지 않습니다. 이때는 안전사고 우려나 다른 법령에 따른 철거인지를 따로 확인해야 해요.
4. 상가는 정해진 기간 안에 거절 통지를 하지 않으면 1년 갱신된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 집주인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

근거 조문

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항: 갱신 거절이 가능한 9가지 사유(2기 연체, 실거주 등)
• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제2항: 갱신요구권은 1회, 갱신되는 기간은 2년
• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제5항·제6항: 실거주로 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상, 배상액 산정 방법
• 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항·제2항: 거절 사유 8가지(3기 연체), 전체 10년 한도
• 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 제4항·제5항: 통지가 없으면 1년 묵시 갱신, 임차인 해지 통고 후 3개월

오늘의 점검표

• [ ] 계약 만료일을 확인하고 갱신요구·통지 기간을 달력에 적어 두었다
• [ ] 월세 입금 날짜와 금액을 통장 내역으로 정리해 연체 합계를 계산했다
• [ ] 거절하려는 사유가 조문 몇 호에 해당하는지 짚어 보았다
• [ ] 실거주로 거절한다면 실제 입주 계획과 날짜를 정해 두었다
• [ ] 거절 통지는 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 보낼 준비를 했다

세무법인대승이 도와드립니다

갱신을 할지 말지 정하고 나면 세금 문제가 바로 따라옵니다. 보증금과 월세를 바꾸면 임대소득 신고 금액이 달라지고, 상가라면 부가가치세도 다시 계산해야 해요. 가족이 들어와 살면 임대사업자 등록과 주택 수 판단에도 영향이 있습니다. 세무법인대승이 이런 부분을 함께 살펴 드릴게요. 거절 통지나 명도 같은 법률 분쟁은 변호사와 함께 보시기를 권합니다.