[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #32] 상가·전세 보증금 간주임대료 계산법

이런 고민, 하고 계신가요

대전에서 1층 상가 한 칸을 세 놓은 윤 사장님은 9월에 계약을 갱신했어요. 그러면서 보증금을 2억 원에서 2억 1천만 원으로 올렸습니다. 그런데 부가세 신고서 초안에 월세 말고 '간주임대료'라는 줄이 하나 더 있는 거예요.

"보증금은 나중에 돌려줄 돈인데 여기에도 세금이 붙어요?" 게다가 윤 사장님 명의로 전세·반전세 놓은 집이 세 채 더 있어서 내년 5월 종합소득세도 마음에 걸립니다.

먼저 결론부터

1. 상가 보증금에는 부가가치세 간주임대료가 붙습니다. 신고기간마다 보증금 적수 × 연 3.1% ÷ 365로 계산해요.
2. 주택 임대는 부가세가 면세예요. 다만 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 소득세 간주임대료가 생깁니다.
3. 상가 보증금은 소득세에서도 간주임대료를 계산합니다. 장부를 쓰면 건물 건설비 상당액과 보증금으로 번 이자를 뺄 수 있어요.

하나씩 따져 보기

보증금을 임대료로 치는 이유

간주임대료(실제로 받은 돈은 아니지만 보증금을 맡아 두었으니 그 이자만큼 임대료를 받은 것으로 치는 금액)는 형평 때문에 생긴 제도예요. 월세 100만 원 받는 집주인과 같은 공간을 보증금만 크게 받고 내준 집주인을 똑같이 대하려는 거거든요.

계산은 적수(금액에 날짜 수를 곱해 모두 더한 값)로 합니다. 보증금이 중간에 바뀌어도 날짜별로 나눠 곱하면 돼서 어렵지 않아요.

상가: 부가가치세 간주임대료

상가처럼 부가세가 붙는 임대에서 보증금을 받으면 '금전 외의 대가'를 받은 것으로 봅니다. 계산식은 해당 기간 보증금 × 그 기간의 일수 × 정기예금 이자율 ÷ 365(윤년 366)이고, 이자율은 현재 1,000분의 31(연 3.1%)이에요.

계약에 따라 보증금 일부를 밀린 월세에 충당했다면 그만큼은 빼고 계산합니다. 남의 건물을 빌려 다시 세를 준 경우(전대)에는 내가 낸 보증금을 빼고 계산해요. 간주임대료분은 세금계산서를 끊는 대상이 아니라서, 이 부분 부가세를 누가 부담할지 계약서에 미리 적어 두시면 나중에 서로 얼굴 붉힐 일이 줄어듭니다.

주택: 소득세 간주임대료는 주택 수와 보증금 합계를 함께 봅니다

주택 보증금은 아래 두 경우에만 소득세 간주임대료가 생겨요.

• 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억 원 초과
• 2주택이고 보증금 합계가 12억 원 초과. 이때 기준시가(나라가 매년 정해 고시하는 부동산 가격) 12억 원 이하 주택은 주택 수에서 빼요.

주거용 면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않습니다. 계산은 (보증금 합계 − 3억 원)의 적수 × 60% ÷ 365 × 3.1%이고, 3억 원은 보증금 적수가 가장 큰 집부터 차례로 뺍니다.

상가: 소득세 간주임대료

상가는 주택 수와 상관없이 계산 대상이에요. 장부로 신고하면 (보증금 적수 − 건물 건설비 상당액 적수) ÷ 365 × 3.1%에서 보증금으로 굴려 번 이자·배당을 뺍니다. 계산한 값이 0보다 작으면 없는 것으로 봐요.

숫자로 보기

① 윤 사장님 상가, 2026년 2기 예정신고(7/1~9/30, 92일)

• 간주임대료: 18,700,000,000 × 3.1% ÷ 365 = 1,588,219원(원 미만 버림)
• 부가가치세: 1,588,219원 × 10% = 158,821원

② 윤 사장님 주택 세 채, 2026년 1년 내내 보증금 같음(수입이자 없다고 가정)

• 적수: 4억 원 × 365일 = 146,000,000,000
• 간주임대료: 146,000,000,000 × 60% ÷ 365 × 3.1% = 7,440,000원(사업소득 총수입금액에 더함)

③ 두 간주임대료 비교

놓치기 쉬운 함정

1. 월세를 보증금으로 바꾸면 세금이 사라진다고 생각하기. 보증금을 올리면 간주임대료가 그만큼 늘어나요. 보증금·월세 비율을 바꾸기 전에 세금을 먼저 따져 보세요.
2. 장부 없이 추계(장부 없이 정해진 방식으로 소득을 추정하는 것)로 신고하기. 추계 신고 때는 건설비 상당액과 이자를 빼 주지 않습니다.
3. 소형주택 특례 기한을 잊기. 40㎡·2억 원 이하 주택을 주택 수에서 빼 주는 규정은 2026년 12월 31일까지예요. 그 뒤 주택 수가 늘어나는지 확인해야 합니다.
4. 주택 수를 내 명의만 세기. 공동소유나 배우자 소유분은 따로 정한 계산 기준이 있으니 요건을 확인해야 해요.

근거 조문

• 부가가치세법 제29조(과세표준): 보증금을 받는 부동산 임대는 대통령령으로 공급가액을 계산
• 부가가치세법 시행령 제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산): 보증금 × 일수 × 이자율 ÷ 365, 전대·충당액 처리
• 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율): 1,000분의 31
• 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례): 주택은 3주택·3억 원 초과, 2주택·12억 원 초과 때 대상, 소형주택 제외
• 소득세법 시행령 제53조(총수입금액계산의 특례): 주택 3억 원 공제·60%, 상가 건설비 차감, 추계 시 계산법
• 소득세법 시행규칙 제23조(총수입금액계산의 특례): 연 1천분의 31, 건설비 상당액 계산

오늘의 점검표

• [ ] 상가별로 신고기간 중 보증금이 바뀐 날짜와 금액을 적어 두었다
• [ ] 보증금 중 월세로 충당한 금액이 있는지 확인했다
• [ ] 간주임대료분 부가세를 누가 낼지 계약서에 적었다
• [ ] 내 주택 수(소형주택·기준시가 12억 원 이하 제외 여부 포함)와 보증금 합계를 계산했다
• [ ] 상가 건물 취득가액과 보증금 예금 이자를 장부로 챙기고 있다

세무법인대승이 도와드립니다

간주임대료는 보증금이 바뀐 날짜와 주택 수에 따라 금액이 달라지기 때문에 직접 맞추기가 번거롭습니다. 세무법인대승이 상가 임대 부가가치세 신고, 임대소득 종합소득세 신고, 임대사업자 등록과 세금 문제를 함께 살펴 드립니다. 보증금과 월세를 조정하기 전에 세금이 얼마나 달라지는지 미리 계산해 드리고, 보증금 반환이나 명도 같은 법률 분쟁은 변호사와 함께 보시도록 안내해 드립니다.