[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #33] 월세 받는 집주인, 1주택 비과세와 분리과세

이런 고민, 하고 계신가요

회사에 다니는 정은 씨(가상 인물)는 남편 명의 아파트에 살고 있어요. 친정에서 물려받은 빌라 한 채는 본인 명의인데, 월세 150만 원에 세를 주고 있고요. "제 이름으로 된 집은 한 채뿐이니까 1주택 비과세겠죠?" 정은 씨가 상담 첫마디로 꺼낸 말이에요. 아쉽게도 이 경우는 세금 신고 대상입니다. 왜 그런지 차근차근 짚어 볼게요.

먼저 결론부터

1. 1주택자의 월세는 비과세예요. 다만 기준시가 12억 원을 넘는 주택이나 해외 주택은 빠지고, 주택 수는 부부를 합쳐서 셉니다.
2. 과세 대상인 주택임대 총수입금액이 연 2천만 원 이하라면 14% 분리과세와 종합과세 중 세금이 적은 쪽을 고를 수 있어요.
3. 전세보증금은 보통 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억 원을 넘을 때 간주임대료(보증금을 굴렸다고 보고 수입으로 잡는 금액)로 과세됩니다.

하나씩 따져 보기

1주택 비과세, 집 수는 부부 합산으로 셉니다

소득세법은 1개의 주택을 가진 사람의 주택임대소득을 비과세로 정하고 있어요. 그런데 주택 수를 셀 때 본인과 배우자가 각각 가진 집은 합칩니다. 그래서 정은 씨는 남편 아파트까지 2주택이 되고, 빌라 월세는 과세 대상이에요.

1주택이어도 비과세가 안 되는 경우가 두 가지 있습니다. 기준시가(나라가 매년 정해 공시하는 주택 가격)가 12억 원을 넘는 주택, 그리고 국외 주택이에요. 12억 원 초과 여부는 그해 12월 31일, 집을 팔았다면 판 날을 기준으로 봅니다.

주택 수 계산, 헷갈리는 경우들

• 다가구주택: 한 채로 봅니다. 다만 호실별로 구분등기가 돼 있으면 호실마다 한 채로 세요.
• 공동명의: 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 집으로 봅니다. 그런데 지분이 작아도 그 집에서 받는 임대수입이 연 600만 원 이상이거나, 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 갖고 있으면 그 사람 집으로도 셉니다.
• 전대(빌린 집을 다시 세놓는 것): 처음 빌린 사람의 주택으로 계산해요.
• 상가주택: 주택 면적이 가게 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 봅니다.

그러니 비과세를 받으려고 지분을 잘게 쪼개거나 명의를 이리저리 옮기는 방법은 생각보다 효과가 없어요. 증여세 같은 다른 세금 문제가 따라올 수도 있고요.

2천만 원 이하면 분리과세를 고를 수 있어요

예전에는 수입 2천만 원 이하면 비과세였는데, 이 규정은 2018년까지만 적용됐어요. 지금은 신고하되 분리과세(다른 소득과 합치지 않고 따로 14% 세율로 계산)를 선택할 수 있습니다.

분리과세로 계산하면 수입의 50%를 경비로 빼 줍니다. 임대 말고 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하면 200만 원을 더 빼 주고요. 요건을 갖춘 등록 임대주택은 경비율 60%, 추가 공제 400만 원으로 늘어나요. 근로소득이 적거나 없는 분은 종합과세가 더 유리할 때도 있으니 두 방법을 다 계산해 보세요.

전세보증금도 세금이 붙을 수 있어요

보증금에 붙는 간주임대료는 3주택 이상을 가졌고 보증금 합계가 3억 원을 넘을 때 대상이 됩니다. 이때 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 뺍니다.

2주택자라도 기준시가 12억 원을 넘는 주택 두 채를 가졌다면, 보증금 합계가 시행령에서 정한 금액을 넘는지 확인해 봐야 해요. 간주임대료를 계산하는 방식도 시행령에 정해져 있으니 해당되는 분은 요건을 꼭 확인해 보세요.

숫자로 보기

주택 수에 따라 무엇이 과세되나

정은 씨 빌라 월세 연 1,800만 원(150만 원 × 12개월)을 분리과세로 계산하면

정은 씨는 연봉 때문에 다른 종합소득금액이 2천만 원을 넘어서 첫 번째 칸에 해당해요. 지방소득세는 별도로 붙습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. "내 명의는 한 채"라고 생각했는데 배우자 명의 집이 있어 2주택이 되는 경우가 가장 흔해요.
2. 공동명의라서 집 수에서 빠질 줄 알았는데, 임대수입 600만 원 이상이거나 12억 원 초과 주택 지분 30% 초과라 내 집으로 잡히는 경우가 있어요.
3. 등록 임대주택으로 60% 경비율과 400만 원 공제를 받은 뒤 10년을 채우지 못하면, 덜 낸 세금에 이자 상당액까지 더해 내야 합니다. 등록이 말소되는 경우처럼 예외가 있으니 요건을 확인해 보세요.
4. 1주택 비과세는 국내 주택만 해당돼요. 해외에 집 한 채를 세놓았다면 신고 대상입니다.

근거 조문

• 소득세법 제12조(비과세소득): 1주택자 주택임대소득 비과세, 기준시가 12억 원 초과·국외 주택은 제외
• 소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득): 다가구·공동소유·전대·부부 합산 등 주택 수 계산 방법
• 소득세법 제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례): 분리과세 14%, 경비율 50%·60%, 추가 공제와 추징
• 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례): 보증금 간주임대료 대상 주택 수와 보증금 기준

오늘의 점검표

• [ ] 배우자 명의까지 합쳐 주택이 몇 채인지 세어 봤다
• [ ] 공동명의 주택의 내 지분과 내 몫 임대수입이 얼마인지 확인했다
• [ ] 세놓은 주택의 올해 기준시가가 12억 원을 넘는지 확인했다
• [ ] 연간 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인지 계산했다
• [ ] 분리과세와 종합과세 세액을 둘 다 비교해 봤다
• [ ] 3주택 이상이라면 보증금 합계가 3억 원을 넘는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

주택 수 계산부터 분리과세와 종합과세 비교까지, 세무법인대승이 집주인의 상황에 맞춰 주택 임대소득 신고를 함께 살핍니다. 임대사업자 등록이 세금에 어떤 영향을 주는지, 보증금과 월세 비율을 바꾸면 세금이 어떻게 달라지는지, 상가가 섞여 있다면 부가가치세는 어떻게 되는지도 같이 검토해 드려요. 임차인과의 계약 분쟁처럼 법률 문제가 생기면 변호사와 함께 보시길 권합니다.