[상속·증여 기초 #44] 상속세 및 증여세법 42조의3, 3년 전 증여세를 다 냈는데 땅값이 오르자 1억 6,587만원

한 줄 답

자력이 없는 사람이 부모에게서 재산이나 그 취득자금을 받아 재산을 가진 뒤, 5년 안에 개발사업 시행이나 형질변경, 인허가 같은 사유로 그 재산 값이 크게 오르면 오른 값에 증여세가 다시 붙습니다. 받을 때 증여세를 이미 냈다는 사실은 이것을 막아 주지 못합니다. 다만 오른 값 전부가 아니라 산 값과 정상적인 시세 상승분, 본인이 실제로 들인 비용을 뺀 나머지만 과세하고, 그 금액이 기준에 미치지 못하면 빠집니다. 증여일은 계약한 날이 아니라 값이 오르게 만든 사유가 생긴 날이며, 이 증여는 다른 증여와 합치지 않고 건별로 따로 계산합니다.

"증여세는 3년 전에 다 냈는데요"

봄에 화성에서 건축자재 도매업을 하는 甲 사장이 세무서에서 온 해명자료 제출 안내문을 들고 상담실에 왔습니다. 안내문에 적힌 이름은 본인이 아니라 서른한 살 아들 乙 씨였고, 제목은 증여세 과세자료 해명이었습니다.

사정은 이랬습니다. 甲 사장은 2022년 3월에 화성 외곽에 오래 들고 있던 임야 2,000㎡를 아들 乙 씨에게 증여했습니다. 개별공시지가로 평가한 가액이 3억원이었고, 증여세도 제대로 신고했습니다. 성년인 아들이 최근 10년간 부모에게서 받은 다른 증여가 없었으므로 직계존속 증여에 대한 증여재산공제 5,000만원을 빼고 과세표준은 2억 5,000만원, 2억 5,000만원 × 20% − 1,000만원 = 4,000만원이 산출세액이었습니다. 기한 안에 신고해 3%를 공제받고 3,880만원을 냈습니다. 등기까지 마쳤으니 그 땅 문제는 끝난 것으로 알고 있었습니다.

그런데 2025년 6월 20일, 그 임야 일대가 도시개발사업 구역에 들어가면서 개발행위 허가가 났고 지목이 대지로 바뀌었습니다. 평당 몇십만원 하던 땅이 순식간에 12억원짜리가 되었습니다. 측량과 설계, 토목공사와 개발부담금으로 6,400만원이 들었는데, 그 돈은 乙 씨 명의 대출과 급여로 냈고 영수증도 남아 있습니다. 다만 사업 구역 지정을 알아보고 설계사무소를 고르고 관청과 협의한 일은 전부 甲 사장이 했습니다. 乙 씨는 중소기업에 다니는 평범한 직장인으로 연봉이 3,400만원이고, 그 무렵 예금은 2,000만원 남짓이었습니다.

甲 사장의 말은 이랬습니다.

"증여세는 3년 전에 다 내고 등기까지 끝냈습니다. 그 뒤에 땅값이 오른 게 제 아들 잘못입니까."

틀린 말은 아닙니다. 땅값이 오른 것 자체는 누구의 잘못도 아닙니다. 다만 세법은 그 상승이 누구의 힘으로 생겼는지를 따로 묻습니다. 자기 힘으로는 그 일을 해낼 수 없는 사람이 남의 손에 얹혀 값이 오른 재산을 갖게 되었다면, 그 오른 몫은 그 사람이 벌어들인 것이 아니라 받은 것이라고 보는 조문이 따로 있습니다.

법은 뭐라고 하나

상속세 및 증여세법 제42조의3은 요건을 세 겹으로 쌓아 둡니다. 세 겹이 모두 맞아야 과세되고, 하나라도 어긋나면 적용되지 않습니다.

첫째는 사람입니다. 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자여야 합니다. 미성년자만을 가리키는 것이 아니라, 소득과 재산으로 보아 그 개발이나 취득을 스스로 해낼 형편이 아닌 사람이면 성인이라도 들어옵니다. 반대로 자기 소득과 신용으로 충분히 할 수 있었던 사람이라면 이 조문은 비켜 갑니다.

둘째는 재산을 어떻게 손에 넣었는가입니다. 조문은 세 가지만 듭니다. ① 특수관계인에게서 재산을 증여받은 경우, ② 특수관계인에게서 기업 경영 등에 관하여 공표되지 않은 내부정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우, ③ 특수관계인에게서 증여받거나 차입한 자금, 또는 특수관계인의 재산을 담보로 빌린 자금으로 재산을 취득한 경우입니다. ③에 "증여받거나"가 들어온 것은 2024년 1월 1일부터입니다. 그전에는 빌린 돈과 담보로 얻은 돈만 적혀 있어, 현금을 받아 그 돈으로 산 경우를 두고 다툼이 있었습니다.

셋째는 값이 오른 이유입니다. 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 지하수개발·이용권 등의 인가·허가, 그 밖의 사업의 인가·허가가 있어야 합니다. 비상장주식을 한국금융투자협회에 등록한 경우도 들어가고, 이와 유사하게 재산가치를 증가시키는 사유도 포함됩니다. 법원은 이 열거를 닫힌 목록이 아니라 예시로 읽습니다. 다만 아무 값 상승이나 걸리는 것은 아닙니다. 특히 "개발사업"에 대해 법원은 행정청의 개발구역 지정·고시가 뒤따르는, 대상 토지를 개발해 그 토지 가치를 올리는 사업을 뜻한다고 보았습니다. 그래서 공장 건물을 하나 새로 지어 값이 오른 것은 개발사업의 시행이 아니라고 판단했습니다.

증여재산가액을 구하는 식은 단순합니다.

증여재산가액 = 해당 재산가액 − (취득가액 + 통상적인 가치 상승분 + 가치상승 기여분)

해당 재산가액은 사유가 생긴 날 현재의 평가액입니다. 취득가액은 실제로 지급한 금액이고, 증여받은 재산이라면 그때의 증여세 과세가액입니다. 통상적인 가치 상승분은 보유기간 동안 연평균지가상승률 등으로 설명되는 정상적인 상승분이고, 가치상승 기여분은 인허가와 공사에 실제로 지출한 자본적 지출액입니다. 즉 시세만큼 오른 부분과 자기 돈을 들여 올린 부분은 빼 주고, 남의 힘으로 뛴 몫만 과세합니다.

그리고 문턱이 있습니다. 위 식으로 구한 금액이 기준금액에 미치지 못하면 과세하지 않습니다. 기준금액은 취득가액과 통상적인 가치 상승분, 가치상승 기여분을 합한 금액의 30%에 상당하는 가액과 3억원 중 적은 금액입니다. 증여일은 계약일도 등기일도 아닌 재산가치증가사유가 발생한 날이고, 그 전에 재산을 팔았다면 판 날을 사유 발생일로 봅니다.

숫자로 보기

乙 씨의 사건을 조문 순서대로 계산하겠습니다. 재산가치증가사유는 2025년 6월 20일의 개발행위 허가이고, 그날이 증여일입니다.

먼저 요건입니다. 乙 씨는 연봉 3,400만원에 예금 2,000만원인 직장인이고 인허가 절차는 아버지가 주도했으므로 자력으로 그 행위를 할 수 있는 사람으로 보기 어렵습니다. 재산은 특수관계인인 아버지에게서 증여받았고, 허가는 증여일부터 3년 3개월 만에 났으니 5년 안입니다. 세 겹이 모두 맞습니다.

다음은 문턱입니다. 차감 항목을 합하면 3억원 + 3,600만원 + 6,400만원 = 4억원이고, 그 30%는 1억 2,000만원입니다. 3억원과 견주어 적은 쪽인 1억 2,000만원이 기준금액이 됩니다. 증여재산가액 8억원이 이를 훌쩍 넘으므로 과세 대상입니다.

여기서 이 조문의 가장 중요한 특징이 나옵니다. 제42조의3에 따른 증여재산은 합산배제 증여재산이라, 다른 증여재산과 합치지 않고 10년 누적합산도 하지 않습니다. 대신 직계존속 증여에 쓰는 증여재산공제가 아니라 3,000만원과 감정평가수수료만 뺍니다. 증여자가 누구인지 가리기 어려운 이익이라 건별로 과세하고 3,000만원을 일률적으로 빼 주는 구조이고, 이런 증여가 있을 때마다 매번 3,000만원을 공제합니다.

3년 전에 낸 3,880만원은 합산을 하지 않으므로 여기서 빼 주지 않습니다. 별개의 사건으로 이미 끝난 세금입니다.

합산배제가 유리한지 불리한지는 한 번 뒤집어 보면 드러납니다. 만약 이것이 보통의 증여여서 3년 전 증여재산 3억원과 합쳐졌다면 과세가액은 11억원, 증여재산공제 5,000만원을 빼면 과세표준은 10억 5,000만원이 됩니다. 10억 5,000만원 × 40% − 1억 6,000만원 = 2억 6,000만원이 산출세액이고, 여기서 앞서 낸 4,000만원을 기납부세액으로 공제해도 2억 2,000만원입니다. 합산배제 덕분에 누진세율이 30% 구간에서 끊겨 5,000만원 가까이 덜 내는 셈입니다. 공제액이 5,000만원에서 3,000만원으로 줄어드는 불리함보다 누진이 끊기는 이익이 큽니다.

판례와 예규

첫 번째는 자력이 없는 사람인지입니다. 이 조문 전체가 걸려 있는 문입니다. 소득과 재산으로 보아 자기 계산으로 그 재산을 취득하고 개발행위를 할 수 있었던 사람이라면 과세할 수 없습니다. 법원은 스스로의 계산으로 주식을 살 만한 소득과 재산이 있었고 차입금으로 인수했으며 내부정보를 받았다고 볼 수도 없는 사안에서 과세처분이 위법하다고 보았습니다. 반대로 토지의 분할과 지목변경, 측량 절차와 비용을 전혀 알지 못한다고 진술한 대학생의 사안에서는 그 개발행위를 본인 계산으로 했다고 인정하지 않았습니다. 조세심판원도 아버지 계좌에서 인출된 돈으로 주식을 취득한 사실이 확인된 사안에서 재산가치 증가금액 산정이 정당하다고 판단했습니다(조심 2023서7782, 2023.12.19). 실무에서 이 다툼은 결국 누가 발품을 팔고 누가 돈을 댔는지를 보여 주는 기록 싸움입니다.

두 번째는 증여일을 언제로 보느냐입니다. 乙 씨 사건에서 세무서가 허가일이 아니라 사업 준공일을 잡았다면 평가액이 12억원이 아니라 훨씬 커졌을 것입니다. 법원은 재산가치증가사유 발생일이란 절차가 모두 끝나 최종 손익이 확정되는 때가 아니라, 그 사유의 발생을 분명히 인식할 수 있는 시점으로서 장래의 이익이 현실화되었다고 볼 수 있는 때라고 보았습니다. 이 기준에 따라 신축 오피스텔 사건에서는 준공일이 아니라 건축허가일이나 분양신고일로 볼 수 있을 뿐이라고 했고, 아파트 신축분양 사건에서도 준공일을 사유 발생일로 본 처분이 위법하다고 판단했습니다. 몇 해 차이로 평가액이 갈리므로 실무에서 다툴 값어치가 가장 큰 쟁점입니다.

세 번째는 문턱을 넘느냐입니다. 기준금액이 둘 중 적은 금액이라는 점이 자주 오해됩니다. 재산 규모가 작으면 30% 쪽이, 크면 3억원 쪽이 기준이 됩니다.

乙 씨의 땅이 12억원이 아니라 5억원에 그쳤다면 증여재산가액은 1억원이어서 기준금액 1억 2,000만원에 미달해 과세 자체가 없었습니다.

네 번째는 다른 조문과 겹칠 때입니다. 하나의 증여에 여러 예시규정이 동시에 걸리면 이익이 가장 많게 계산되는 것 하나만 적용합니다(조심 2022서2030, 2022.9.7). 취득자금의 출처가 문제 되면 재산 취득자금의 증여 추정이 함께 거론되므로, 어느 조문으로 계산할 때 이익이 큰지 미리 따져 보아야 합니다. 여기에 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증여세를 줄인 것으로 인정되면 특수관계인이 아닌 사이에도 이 조문이 적용되고, 5년이라는 기간 제한도 없는 것으로 봅니다.

놓치면 손해 보는 것

마지막 줄이 특히 위험합니다. 증여세는 원칙적으로 증여자에게 연대납세의무가 있지만 이 조문은 명시적인 예외라, 세금 낼 돈이 없다고 부모가 대신 내면 그 대납액이 다시 증여가 됩니다. 조사 단계에서 자금 흐름을 보면 바로 드러납니다.

두 번째 줄도 자주 걸립니다. 보통의 증여는 계약서와 등기가 있어 신고 시점을 놓치기 어렵지만, 이 조문의 증여는 인허가가 난 날 조용히 성립합니다. 아무도 서류를 주고받지 않으므로 본인은 증여를 받았다는 자각조차 없는 상태로 기한이 지나갑니다.

미리 모아두어야 하는 자료는 이렇습니다. 최초 취득 단계에서는 증여계약서와 증여세 신고서·납부서(취득가액을 증명합니다), 자금으로 샀다면 금전소비대차계약서와 이자 지급 내역, 담보제공 서류입니다. 가치 상승 단계에서는 인가·허가 서류와 고시문(증여일을 확정합니다), 측량·설계·토목공사 계약서와 세금계산서, 개발부담금 납부영수증, 그 돈이 본인 계좌에서 나갔음을 보여 주는 이체 내역입니다. 여기에 보유기간의 지가상승률 자료와, 평가액에 가치 증가분이 제대로 반영되었는지 확인할 감정평가서를 갖춰 두면 다툴 자리가 생깁니다.

그래서 그분은

乙 씨에게는 세 가지를 정리해 드렸습니다.

먼저 증여일입니다. 세무서가 사유 발생일을 개발행위 허가일인 2025년 6월 20일로 잡은 것은 다툴 여지가 없었습니다. 오히려 준공 시점으로 밀렸다면 평가액이 더 올라 불리했을 것이므로, 허가일 기준을 그대로 받아들이는 편이 나았습니다.

다음은 차감 항목입니다. 처음 안내문을 받았을 때 乙 씨는 6,400만원짜리 영수증 뭉치를 대수롭지 않게 여기고 있었습니다. 이 서류를 제출하지 못했다면 증여재산가액은 8억 6,400만원, 과세표준은 8억 3,400만원이 되어 8억 3,400만원 × 30% − 6,000만원 = 1억 9,020만원이 산출세액이 됩니다. 계약서와 세금계산서, 계좌이체 내역을 묶어 제출해 1,920만원을 지켰습니다. 보유기간 지가상승률 자료도 함께 내어 3,600만원을 추가로 덜어냈습니다.

마지막은 납부입니다. 결론적으로 乙 씨가 낼 증여세는 1억 6,587만원이었습니다. 甲 사장이 "내가 내주면 안 되겠느냐"고 물었을 때는 분명히 막았습니다. 이 조문은 증여자에게 연대납세의무가 없으므로 아버지가 대납하면 그 금액이 또 하나의 증여가 되어, 1억 6,587만원에 대한 증여세가 다시 붙습니다. 결국 대지가 된 그 땅의 일부를 처분해 납부하고, 나머지는 연부연납을 신청하는 쪽으로 정리했습니다.

甲 사장이 마지막에 물은 것은 "그럼 어떻게 했어야 했느냐"였습니다. 쉽게 답하기 어려운 질문입니다. 증여를 개발 이후로 미뤘다면 12억원짜리 땅을 증여한 것이 되어 세금은 오히려 더 컸을 것입니다. 실제로 줄일 수 있었던 부분은 아들이 자기 계산으로 개발을 이끌 수 있는 위치를 만들어 두는 것, 그리고 들어간 비용을 빠짐없이 본인 계좌에서 본인 이름으로 지출하고 기록을 남기는 것이었습니다.

처음 질문으로 돌아가면 답은 이렇습니다. 땅값이 오른 것은 아들의 잘못이 아닙니다. 다만 그 상승을 만든 손이 아버지의 것이었다면, 세법은 그 몫을 아버지가 아들에게 건넨 것으로 읽습니다. 증여세를 한 번 냈다는 사실은 그다음에 일어날 일까지 면제해 주지 않습니다.

한 장 정리