[상속세절세 #16] 상속세 0원인데 감정평가? 양도차익 4억 줄이는 법

우리 집 이야기

대전에 사는 박영희 씨(70)는 지난봄 남편을 떠나보냈어요. 남편 이름으로 된 재산은 사는 아파트 한 채, 그리고 충남 공주에 있는 밭이에요. 밭의 기준시가(나라가 매년 정해 발표하는 공시가격)는 4억 원인데, 동네 중개사무소에서는 "8억은 받는다"고 해요.

아들 민호 씨는 이렇게 말해요. "엄마, 공제 받으면 상속세가 안 나온대요. 굳이 돈 들여 감정평가를 받을 필요가 있어요?" 그런데 딸 수진 씨 생각은 달라요. "그 밭은 몇 년 안에 팔 거잖아. 그때 세금은 괜찮을까?"

먼저 결론부터

1. 상속받을 때 신고한 금액이 나중에 그 재산을 팔 때 '산 값(취득가액)'이 돼요. 기준시가로 낮게 신고하면 나중에 양도세가 커질 수 있어요.
2. 상속공제 안에서 상속세가 0원이거나 조금만 나오는 집이라면, 감정평가로 신고액을 올려 두는 편이 대체로 유리해요.
3. 감정평가에는 기한이 있어요. 사망일 전후 6개월 안이어야 하고, 다른 시가와 겹치면 사망일에 더 가까운 쪽이 이겨요.

하나씩 따져 보기

세법은 '시가'를 먼저 봐요

상속재산은 돌아가신 날의 시가(실제로 거래될 만한 값)로 평가하는 게 원칙이에요. 사망일 전후 6개월 안에 있었던 매매가, 감정가, 수용·경매·공매가가 시가로 인정돼요. 아파트처럼 같은 단지에 비슷한 집이 거래됐다면 그 값도 시가가 될 수 있고요.

이런 값이 하나도 없을 때 비로소 기준시가로 평가해요. 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격으로 하는 식이에요. 세놓은 건물이라면 임대료로 계산한 금액과 기준시가 가운데 큰 쪽으로 평가하고요.

왜 일부러 높게 신고하나요

밭을 기준시가 4억 원으로 신고했다고 해 볼게요. 나중에 10억 원에 팔면 세법은 "4억에 사서 10억에 팔았다"고 봐요. 6억 원 전부가 양도차익(판 값에서 산 값을 뺀 이익)이 되는 거예요.

감정가 8억 원으로 신고해 두면 양도차익은 2억 원으로 줄어요. 상속세가 늘지 않거나 조금만 는다면, 나중에 낼 양도세를 미리 줄여 두는 셈이에요.

감정평가가 꼭 필요하지 않은 집도 있어요

팔 계획이 없거나, 팔더라도 양도세 비과세를 받을 게 확실한 주택이라면 실익이 작아요. 거꾸로 상속세율이 높은 구간에 걸리는 집이라면 계산이 달라지고요. 기준은 이거예요. "늘어나는 상속세"와 "줄어드는 양도세" 가운데 어느 쪽이 큰가.

숫자로 보기

먼저 상속세가 0원인 집이에요. 상속공제 합계가 12억 원이라고 가정할게요. 공제액은 가족 구성과 재산에 따라 달라지니 꼭 따로 확인해야 해요.

상속세는 한 푼도 늘지 않았는데, 과세될 양도차익이 4억 원 줄었어요.

이번엔 공제를 넘어 과세표준(공제를 빼고 세금을 매기는 금액)이 생기는 집이에요. 아래 금액은 신고세액공제 등을 빼기 전의 산출세액이에요.

상속세는 6,000만 원 늘었어요. 늘어난 신고액 3억 원의 20%예요. 나중에 팔 때 이 3억 원에 붙을 양도세율이 20%보다 높을 것 같다면 감정평가 쪽이 유리하다고 볼 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. '가장 가까운 날' 규칙: 시가가 둘 이상이면 사망일에 더 가까운 쪽을 써요. 돌아가시기 몇 달 전에 산 집이라면, 감정평가서가 그 매매계약일보다 사망일에 가까운 날짜로 나와야 감정가가 인정돼요. 신고기한에 맞춰 느긋하게 진행하면 늦을 수 있어요.
2. 감정 기관 수: 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 한 곳으로도 되지만, 이를 넘으면 두 곳 이상의 평균으로 평가해야 해요.
3. 너무 낮은 감정가: 감정가가 기준시가와 비슷한 재산 시가의 90% 가운데 적은 금액에 못 미치면 세무서가 다른 기관에 다시 감정을 맡길 수 있어요. 처음 감정가가 재감정가의 80%에 못 미치면 그 감정기관은 최대 1년 동안 시가를 인정받지 못하는 곳으로 지정될 수도 있어요.
4. 아파트는 신고일이 중요해요: 비슷한 집의 거래가는 신고한 날까지 생긴 것만 반영돼요. 신고를 미루는 사이 더 높은 거래가 생길 수 있어요. 사망일 전 2년 안의 거래도 심의를 거치면 시가가 될 수 있어요.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) — 상속재산은 사망일 현재 시가로 평가하고, 시가에는 감정가격도 포함돼요
• 상속세 및 증여세법 제61조(부동산 등의 평가) — 시가가 없을 때 쓰는 공시지가·공시가격과 임대료 환산 평가예요
• 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) — 전후 6개월 평가기간, 가장 가까운 날 규칙, 감정기관 수, 재감정 기준을 정해요

우리 집 점검표

• [ ] 상속재산 가운데 몇 년 안에 팔 가능성이 있는 부동산이 있나요?
• [ ] 우리 집 상속공제 합계를 계산해 보고, 감정가로 올려도 세금이 0원인지 확인했나요?
• [ ] 돌아가시기 전 2년 안에 사고판 부동산이 있는지, 그 계약일이 언제인지 확인했나요?
• [ ] 부동산마다 기준시가가 10억 원을 넘는지 보고 감정기관 수를 정했나요?
• [ ] 늘어날 상속세와 줄어들 양도세를 나란히 놓고 비교해 봤나요?