[상속세절세 #22] 부모 집 자녀에게 싸게 팔기, 30% 룰과 양도세

우리 집 이야기

일흔둘인 어머니 한정례 씨는 청주에서 시가 6억 원짜리 아파트 한 채에 혼자 살고 계세요. 서울에서 따로 사는 서른다섯 살 아들 도윤 씨는 아직 집이 없고, 직장 생활로 모은 돈과 대출을 합쳐 4억 2천만 원 정도를 마련할 수 있어요. 어머니는 아들 근처의 작은 집으로 옮기고 싶어 하세요.
"어차피 너한테 갈 집인데 시세보다 좀 싸게 넘기면 안 되니?"
"엄마, 그러다 세금 폭탄 맞는 거 아니에요?"

먼저 결론부터

1. 가족 사이에도 집을 사고팔 수 있어요. 다만 시가와 거래값의 차이가 '시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액'보다 작으면 자녀에게 증여세가 나오지 않아요.
2. 파는 부모의 양도세는 기준이 훨씬 엄격해요. 하지만 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이라면 그 부담이 없거나 아주 작아요.
3. 대금을 정말로 주고받았다는 증빙과 세법상 시가 확인이 성패를 가릅니다.

하나씩 따져 보기

자녀의 증여세: 싸게 산 만큼 모두 증여는 아니에요

부모에게서 시가보다 싸게 사면 깎아 준 만큼 자녀가 이익을 본 셈이에요. 그래도 세법은 일정한 '기준금액'까지는 문제 삼지 않아요. 기준금액은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액이에요.

차액이 기준금액을 넘으면 넘는 부분만 증여재산가액(증여세를 매기는 금액)이 돼요. 시가 6억 원 아파트라면 기준금액이 1억 8천만 원이거든요. 그래서 4억 2천만 원에 사면 증여세가 나오지 않아요.

부모의 양도세: 5%만 넘어도 시가로 다시 계산해요

부모 쪽에는 '부당행위계산부인(가족끼리 싸게 판 값을 인정하지 않는 규정)'이 적용돼요. 시가와의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면, 계약서 금액 대신 시가로 양도세를 다시 계산해요.

그런데 한정례 씨처럼 1세대 1주택 비과세 요건(보유 기간 등은 따로 확인해야 해요)을 갖췄다면 이야기가 달라져요. 시가로 다시 계산해도 시가가 12억 원 이하라면 비과세거든요. 반대로 다주택자라면 시가 기준 양도세가 크게 나올 수 있으니 꼭 먼저 계산해 보세요.

자녀가 나중에 팔 때: 낮은 매입가가 남아요

아들의 취득가액(나중에 팔 때 빼 주는 매입가)은 실제로 낸 4억 2천만 원이에요. 그만큼 훗날 양도차익이 커질 수 있어요. 다만 아들도 나중에 1세대 1주택 비과세 요건을 채워서 판다면 이 불리함은 상당히 줄어들어요.

반대로, 부모가 자녀 집을 비싸게 사 주면

자녀 집을 부모가 시가보다 비싸게 사 줄 때도 같은 기준금액이 적용돼요. 기준금액 안이면 자녀에게 증여세가 없고, 자녀는 받은 돈 전체를 떳떳한 자금출처로 쓸 수 있어요.

자녀가 1주택 비과세 대상이면 양도세 부담도 작아요. 다만 부모의 취득세는 실제로 낸 높은 금액을 기준으로 매겨진다는 점을 기억해 두세요. 기준금액을 넘겨서 더 준 돈은 자녀에게 증여한 것으로 보고, 그 금액은 부모의 취득가액에서 빠져요.

숫자로 보기

시가 6억 원 아파트를 아들에게 팔 때 (아들이 지난 10년간 증여받은 적이 없다고 가정)

시가 규모별 기준금액

놓치기 쉬운 함정

1. 대금 증빙: 배우자나 직계가족 사이의 매매는 증여로 추정될 수 있어요. 계좌로 대금을 주고받고 자녀의 소득·대출 서류를 남겨 두세요. 받은 돈을 몰래 돌려주면 매매 전체가 증여가 될 수 있어요.
2. 시가가 흔들리면 전부 흔들려요: 기준이 되는 시가가 틀리면 30%·5% 계산이 모두 어긋나요. 아파트는 비슷한 매매사례가액(같은 단지 거래가)을, 그 밖의 부동산은 감정평가를 먼저 확인해 보세요.
3. 취득세는 할인이 없어요: 가족 사이에 싸게 사면 자녀의 취득세는 실제 거래값이 아니라 시가인정액(감정가·매매사례가 등)을 기준으로 매겨져요.
4. 비상장주식 액면가 거래: 세법상 평가액이 시가가 되므로 액면가로 넘기면 증여세와 양도세가 함께 문제 될 수 있어요.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) — 차액에서 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액이에요
• 상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) — 기준금액은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액이에요
• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) — 가족에게 싸게 팔면 시가로 양도세를 다시 계산해요
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득) — 1세대 1주택 비과세 규정이에요
• 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제) — 성인 자녀는 10년 동안 5천만 원까지 공제돼요

우리 집 점검표

• [ ] 넘길 집의 세법상 시가(매매사례가액·감정가액)를 확인했나요?
• [ ] 거래값과 시가의 차이가 기준금액(30%와 3억 원 중 적은 금액) 안에 있나요?
• [ ] 파는 쪽이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄나요?
• [ ] 자녀가 낼 대금의 출처(소득·대출)를 서류로 보여 줄 수 있나요?
• [ ] 대금을 계좌로 주고받고, 취득세는 시가인정액 기준으로 계산해 두었나요?