[상속세절세 #23] 부담부증여, 무조건 유리할까? 증여세 1억 차이

우리 집 이야기

대전에 사는 최영숙(68) 씨 부부는 아파트가 두 채예요. 한 채에는 부부가 살고, 다른 한 채(시가 9억 원)는 전세보증금 4억 원을 받고 세를 주고 있어요. 이 전세 아파트를 회사에 다니는 아들 준호(36) 씨에게 넘겨 주려고 하거든요. 그런데 동네 지인이 "보증금을 끼고 넘기면 세금이 확 준다더라"고 했어요. 준호 씨는 "엄마, 그럼 보증금 4억은 제가 갚아야 하는 거예요?" 하고 되물었습니다.

먼저 결론부터

1. 부담부증여(빚이나 보증금을 붙여서 넘기는 증여)를 하면 자녀의 증여세는 줄어요. 대신 부모에게 양도소득세가 생깁니다.
2. 부모가 내는 양도세가 자녀 증여세가 줄어드는 금액보다 작을 때만 이득이에요. 부모가 집을 오래전에 싸게 샀거나 집이 여러 채라면 오히려 세금이 늘 수 있습니다.
3. 넘겨받은 빚은 자녀가 자기 돈으로 갚아야 해요. 부모가 대신 갚으면 그만큼 다시 증여세가 붙습니다.

하나씩 따져 보기

한 집을 '증여'와 '매매' 두 부분으로 나눠요

부담부증여를 하면 세법은 한 채의 집을 두 부분으로 나눠서 봐요. 보증금 4억 원은 자녀가 대신 떠안았으니 부모가 그만큼 받고 판 것으로 봅니다. 나머지 5억 원만 공짜로 준 것으로 보고요.

그래서 자녀는 5억 원에 대해서만 증여세를 내요. 부모는 4억 원에 해당하는 부분을 판 것으로 보고 양도소득세(부동산을 팔아서 남긴 이익에 붙는 세금)를 내야 해요. 세금을 내는 사람이 둘로 나뉘는 거예요.

유불리를 가르는 기준은 부모의 양도세예요

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 집이라면 양도세가 없을 수 있어요. 이럴 때 부담부증여의 효과가 가장 커요. 반대로 영숙 씨처럼 집이 두 채이고 오래전에 싸게 산 집이라면 양도차익(판 값에서 산 값을 뺀 이익)이 커요. 다주택자 중과까지 붙으면 단순증여보다 세금이 더 나올 수도 있어요.

또 하나 챙길 게 있어요. 집값을 시가가 아니라 기준시가(나라가 정한 공시 가격)로 신고하면, 부모가 집을 산 값도 실제 산 값이 아니라 당시 기준시가로 맞춰 계산해야 해요. 그러면 이익이 생각보다 크게 잡힐 수 있으니 감정평가를 받을지 미리 검토해 보세요.

가족 사이의 빚은 일단 의심받아요

부모와 자녀처럼 가족끼리 하는 부담부증여는 자녀가 빚을 넘겨받았다고 해도 넘겨받지 않은 것으로 추정해요. 은행 대출이나 전세계약처럼 객관적으로 확인되는 빚이어야 인정받을 수 있어요. 그래서 증여계약서에 빚을 넘긴다는 내용을 분명하게 적고, 임대차계약서도 자녀 이름으로 다시 써 두는 게 좋아요.

세무서는 인정해 준 빚을 전산에 올려 두고 다 갚을 때까지 지켜봐요. 나중에 전세보증금을 돌려줄 때 부모 돈이 들어가면 그 금액을 새로 증여한 것으로 봅니다.

취득세도 두 갈래로 나뉘어요

자녀가 내는 취득세도 증여받은 부분과 빚을 넘겨받은 부분으로 나눠 계산해요. 그런데 가족끼리 넘긴 경우에는 자녀가 자기 소득으로 대가를 치렀다는 게 증명돼야 매매로 인정받아요. 소득이 없는 자녀라면 전부 증여로 보고 취득세를 매길 수 있어요.

숫자로 보기

준호 씨가 직계존속에게 받는 증여재산공제 5천만 원을 이번에 처음 쓰고, 신고기한 안에 신고해서 신고세액공제 3%를 받는다고 가정해 볼게요.

자녀 증여세 차이는 1억 1,155만 원이에요. 부모가 낼 양도세(지방소득세 포함)가 이 금액보다 적으면 부담부증여가 유리하고, 많으면 단순증여가 나아요. 취득세 차이도 함께 더해서 비교해 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 부모의 신용대출이나 남의 빚에 담보로 잡힌 경우는 그 집에 붙은 부모의 빚이 아니라서 부담부증여로 인정되지 않아요.
2. 은행에서 자녀 명의로 대출을 넘겨받는 게 안 될 수도 있어요. 등기부터 하지 말고 은행에 먼저 확인해 보세요.
3. 같은 사람에게 10년 안에 받은 증여가 합쳐서 1천만 원 이상이면 이번 증여에 더해서 계산해요. 이때 부모가 같이 준 것은 한 사람이 준 것으로 봐요.
4. 이자를 부모 통장에서 내거나 보증금을 부모 돈으로 돌려주면 줄였던 증여세를 가산세까지 붙여 다시 내야 해요.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) 제1항 — 증여재산에 담보된 빚 중 자녀가 넘겨받은 금액은 빼고 증여세를 매겨요.
• 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) 제2항 — 10년 안에 같은 사람에게 받은 증여가 1천만 원 이상이면 합쳐서 계산해요.
• 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) 제3항 — 가족 사이의 부담부증여는 빚을 넘기지 않은 것으로 추정하고, 객관적으로 확인되는 빚만 인정해요.
• 지방세법 제7조(납세의무자 등) — 가족끼리 부동산을 넘기면 증여로 보고, 자녀 소득으로 대가를 치렀다는 게 증명돼야 매매로 봐요.

우리 집 점검표

• [ ] 부모가 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지 확인했나요?
• [ ] 부모가 집을 산 값과 보유기간으로 양도세를 미리 계산해 봤나요?
• [ ] 넘길 빚이 그 집에 담보로 잡힌 부모의 빚(대출·전세보증금)이 맞나요?
• [ ] 자녀가 자기 소득으로 이자와 보증금을 감당할 수 있나요?
• [ ] 은행에서 대출 명의를 바꿀 수 있는지 먼저 확인했나요?
• [ ] 최근 10년 동안 부모에게 받은 증여가 있는지 정리해 두었나요?