[상속세절세 #33] 부모님 상가 공짜로 쓰면 증여세? 13억 기준선

우리 집 이야기

안양에서 3층짜리 상가 건물을 가진 한정호(67) 씨는 다음 달 아들 도윤(36) 씨에게 1층을 내줄 생각이에요. 도윤 씨가 그 자리에서 베이커리를 열 거거든요. "자식한테 월세를 어떻게 받아" 하고 공짜로 쓰게 하려던 참이었습니다.

도윤 씨는 장비 살 돈과 가족법인에 넣을 돈이 필요해서, 아버지 땅을 은행에 담보로 잡히고 자기 이름으로 대출받을 계획도 세웠어요. 그런데 친구가 이렇게 귀띔해 줬습니다. "그거 공짜로 쓰는 것도 증여래."

먼저 결론부터

1. 부모님 부동산을 공짜로 써도 5년 동안 얻는 이익이 1억 원이 안 되면 증여세는 없어요. 대략 시가 13억 원대 초반이 그 경계선입니다.
2. 부모님 부동산을 담보로 대출받았다면 1년 이익이 1천만 원이 안 되는지 따져 봐야 해요. 이 선을 넘으면 그해 이익 전체에 증여세가 붙습니다.
3. 상가처럼 사업에 쓰는 부동산이라면 자녀 증여세보다 부모님 쪽 소득세·부가세가 더 클 수 있어요. 그러니 계약서와 계좌이체 기록을 꼭 갖춰 두세요.

하나씩 따져 보기

공짜로 쓰는 것도 '이익'으로 봐요

세법은 남의 부동산을 공짜로 쓰면 그만큼 이익을 얻었다고 봐요. 이 이익을 쓰기 시작한 날을 증여일(증여받은 것으로 보는 날)로 정하고, 쓰는 사람에게 증여세를 매깁니다.

계산은 이렇게 해요. 부동산 가액에 2%를 곱하면 1년치 사용료로 보는 금액이 나와요. 이걸 5년치로 모은 뒤 현재가치(미래에 받을 돈을 지금 돈의 가치로 바꾼 금액)로 바꿉니다. 그 계수가 3.79079예요.

이렇게 나온 5년치 합계가 1억 원 미만이면 과세하지 않아요. 하지만 1억 원을 넘으면 1억 원을 빼 주지 않고 이익 전체에 세금을 매기니까 주의하세요.

함께 사는 집은 빼 줘요

부모님과 실제로 함께 사는 주택과 그 땅은 처음부터 이 규정에서 빠져요. 집값이 아무리 비싸도 마찬가지예요. 반대로 자녀가 따로 나가 살면서 부모님 집을 공짜로 쓴다면 위의 계산을 해 봐야 합니다.

담보만 빌려도 따져 봐야 해요

부모님 부동산을 담보로 잡히고 자녀 이름으로 대출받으면, 부모님의 담보력을 공짜로 빌린 셈이에요. 이때는 대출금에 적정이자율 4.6%를 곱하고, 은행에 실제로 내는 이자를 뺀 금액을 1년 이익으로 봅니다. 이 이익이 1천만 원 미만이면 과세하지 않아요.

여기에 하나 더 알아 두세요. 대출 명의가 자녀라면 이 빚은 자녀의 빚이에요. 나중에 상속이 생겨도 부모님 상속재산에서 이 빚을 빼 주지 않습니다.

가족법인이 끼면 세금이 겹쳐요

이번엔 반대 경우예요. 가족법인 소유 건물을 대표나 가족이 공짜로 쓰는 경우죠. 이때 법인은 받았어야 할 임대료만큼 법인세를 더 내요. 그 혜택을 본 사람은 상여나 배당을 받은 것으로 처리돼서 소득세까지 내야 할 수 있어요. 법인이 낀 거래일수록 정식 임대차계약이 더 중요합니다.

숫자로 보기

① 공짜로 쓸 때 5년치 이익

② 시가 15억 원 상가를 공짜로 쓸 때 증여세

도윤 씨가 지난 10년 안에 다른 증여로 증여재산공제(증여받을 때 일정 금액을 빼 주는 제도)를 이미 다 썼다고 가정해 볼게요.

③ 담보 대출 (은행 금리 3.4%, 차이 1.2%포인트)

놓치기 쉬운 함정

1. 부모님 쪽 세금을 빠뜨리기 쉬워요. 상가를 가족에게 공짜로 빌려주면 세무서는 적정 임대료를 받은 것으로 보고 부모님께 소득세를 매길 수 있어요. 사업용 건물이면 부가세 문제도 생깁니다.
2. 5년이 지나면 다시 계산해요. 처음 5년은 기준선 아래였어도, 새 5년이 시작되는 날 시가가 올라 있으면 그때부터 과세될 수 있어요.
3. 이렇게 과세된 증여액은 사라지지 않아요. 부모님이 일정 기간(상속인은 10년) 안에 돌아가시면 상속재산에 다시 더해집니다.
4. 월세를 받기로 했다면 기록이 핵심이에요. 시세보다 많이 싼 임대료에는 별도 기준이 있어요. 금액을 정하기 전에 그 요건을 확인하고, 매달 자녀 통장에서 부모님 통장으로 이체한 기록을 남겨 두세요.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여) — 공짜 사용(①)과 공짜 담보(②) 이익에 증여세를 매기되, 기준금액 미만이면 빼 주는 규정
• 상속세 및 증여세법 제37조 제1항 괄호 — 소유자와 함께 사는 주택과 그 땅은 처음부터 제외
• 소득세법 제41조(부당행위계산) — 가족에게 싸게 또는 공짜로 빌려준 부모님 소득을 다시 계산하는 근거
• 법인세법 제52조(부당행위계산의 부인) — 가족법인이 공짜로 빌려준 경우 법인 소득을 다시 계산하는 근거

우리 집 점검표

• [ ] 자녀가 쓰는 부동산의 현재 시가가 13억 원대 초반 경계선 아래인지 확인했다
• [ ] 부모님과 실제로 함께 사는 집인지, 따로 쓰는 상가·토지인지 구분했다
• [ ] 담보 대출이 있다면 (대출금 × 4.6%) − 실제 이자가 1천만 원 미만인지 계산했다
• [ ] 상가라면 부모님 쪽 소득세·부가세 영향까지 함께 따져 봤다
• [ ] 임대료를 받기로 했다면 계약서를 쓰고 매달 계좌이체 기록을 남기고 있다
• [ ] 5년이 되는 날을 달력에 적어 두고 그때 시가를 다시 확인하기로 했다