땅 팔 때 묘지 이장비, 양도세 필요경비로 인정받는 경우와 못 받는 경우

이런 고민, 하고 계신가요

오정숙 씨(가명)는 2012년에 강원도 홍천의 임야를 3억 원에 샀습니다. 올해 6억 원에 팔기로 했는데, 매수인이 조건을 하나 붙였어요. "산 중턱에 있는 묘 2기를 옮겨 주셔야 계약합니다."

이장업체 견적은 1,600만 원이 나왔고, 그중 400만 원은 납골당 안치와 비석 비용입니다. 정숙 씨는 이 돈을 양도세 계산에서 뺄 수 있는지 궁금합니다. 매수인 쪽에서는 "매매대금은 낮추고 이장 사례금을 따로 드릴까요?"라는 제안까지 해 왔다고 하네요.

먼저 결론부터

1. 땅을 가지고 있는 동안 땅을 쓰기 위해 묘를 옮겼다면, 그 비용은 자본적 지출(자산 가치를 높이거나 쓸모를 늘리려고 들인 돈)로 인정받을 수 있어요.
2. 매매계약 조건에 따라 묘를 옮기면서 그 비용이 매매대금에 들어가 있다면, 매매대금 전체가 양도가액이 되고 실제 이장비는 양도비로 뺍니다.
3. 매매대금과 따로 받는 사례금은 양도소득과 다른 소득(기타소득)으로 볼 수 있어요. 팔고 난 뒤에 준 손해배상금, 후손에게 준 합의금, 소송비용은 필요경비로 인정받기 어렵습니다.

하나씩 따져 보기

들고 있는 동안 옮긴 경우

묘는 땅 위에 놓인 큰 짐과 같아요. 짐을 치워야 땅을 제대로 쓸 수 있으니, 보유 중에 들인 이장비는 땅의 쓸모를 늘린 비용으로 봅니다. 소득세법은 이런 비용을 자본적지출액으로 필요경비에 넣도록 하고 있어요.

다만 실제로 돈을 썼다는 사실이 확인되어야 합니다. 법원은 증빙이 부족한 이장비를 인정하지 않은 적이 있거든요. 계약서와 계좌이체 기록, 이장 신고 서류를 꼭 챙겨 두세요.

팔면서 매수인 요구로 옮기는 경우

계약서에 "묘지 이장 완료 조건"이 적혀 있다면, 매수인이 내는 돈은 이장 조건까지 붙은 땅값이에요. 그래서 매매대금 전부가 양도가액이 되고, 실제로 쓴 이장비는 양도비(팔기 위해 직접 든 비용)로 빠집니다.

납골당과 비석 비용은 의견이 엇갈려요. 과세관청은 이 비용을 장애물 철거 비용으로 보지 않지만, 조세심판원은 인정한 적이 있습니다. 신고할 때는 과세관청 기준을 따르고, 나중에 경정청구(이미 낸 세금을 바로잡아 달라는 청구)로 다투는 방법을 생각해 볼 수 있어요.

사례금을 따로 받는 경우

땅값과 별도로 "옮겨 주면 사례금을 드린다"는 구조라면, 그 사례금은 기타소득으로 볼 수 있습니다. 이때 이장비는 기타소득 쪽에서 비용으로 빼고, 사례금을 주는 매수인은 원천징수(돈을 줄 때 세금을 미리 떼어 내는 것)를 해야 해요.

어느 쪽인지는 계약서와 계약 조건을 보고 판단합니다. 그러니 계약서를 쓸 때부터 구조를 분명히 정하는 게 좋습니다.

취득가액을 모를 때

소득세법 제97조에 따르면 취득가액을 실제 거래가액으로 쓸 때는 자본적 지출과 양도비를 그대로 더해 줍니다. 실거래가를 몰라 환산취득가액(양도가액을 기준으로 거꾸로 추정한 취득가액)을 쓰면, 법이 정한 일정 금액을 대신 공제해요. 다만 그 합계가 실제 자본적 지출과 양도비의 합계보다 적으면 실제 비용 쪽을 고를 수 있습니다. 공제 금액은 요건을 확인해서 계산해야 해요.

숫자로 보기

정숙 씨 사례입니다. 취득가액은 취득세 등을 포함해 3억 1,000만 원, 중개수수료는 500만 원으로 가정했어요.

위 숫자는 장기보유특별공제와 세율을 적용하기 전의 양도차익까지만 계산한 것이에요. 양도소득세 산출세액과 지방소득세(10%)는 포함하지 않았습니다. 임야는 비사업용 토지에 해당하는지에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있으니, 이 요건도 따로 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 매수인이 모르던 묘를 알리지 않고 팔았다가 나중에 물어 준 손해배상금은 팔고 난 뒤에 생긴 비용이라 필요경비로 인정되지 않아요. 계약 전에 묘의 개수와 위치를 정확히 알려 주세요.
2. 후손이나 종중의 반발을 달래려고 준 합의금, 보상비 명목의 돈은 필요경비로 인정받기 어렵습니다.
3. 이장을 둘러싼 소송비용은 양도비에 포함되지 않아요.
4. 세금을 줄이려고 사례금 비율을 부풀려 적거나 계약서를 두 장 만드는 일은 하지 마세요. 실제 거래와 다른 계약서는 가산세는 물론 더 큰 문제로 이어질 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 필요경비로 공제
• 소득세법 제97조 제2항: 환산취득가액을 쓸 때 법정 공제액과 실제 비용 중 큰 쪽을 선택 가능
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비): 자본적 지출과 양도비의 구체적 범위

오늘의 점검표

• [ ] 땅에 있는 묘의 개수와 위치를 매수인에게 계약 전에 알렸나요
• [ ] 이장 조건을 계약서에 적었고, 매매대금과 사례금 구분이 분명한가요
• [ ] 이장비를 계좌이체로 지급하고 계약서와 영수증을 모아 두었나요
• [ ] 납골당·비석 비용을 따로 구분해 정리했나요
• [ ] 취득 당시 실거래가를 확인할 서류가 있나요

세무법인대승이 도와드립니다

묘가 있는 땅은 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 공제받을 수 있는 비용과 소득의 종류가 달라집니다. 세무법인대승은 계약 전에 이장비 처리 방식과 비사업용 토지 해당 여부를 함께 살펴보고, 예상 양도세를 미리 계산해 드려요. 신고와 이후 경정청구까지 끝까지 함께하겠습니다.