상가 양도세, 계약서를 잃어버렸다면 장부가액이 취득가액이 될까

이런 고민, 하고 계신가요

안산에서 작은 상가건물을 20년 넘게 임대해 온 박정훈 씨(가명)가 건물을 팔기로 했어요. 그런데 취득할 때 쓴 매매계약서가 이사하다 사라졌거든요. 다른 곳에서 "계약서가 없으면 환산취득가액(양도가액을 기준시가 비율로 거꾸로 계산한 취득가액)을 쓰면 된다"는 말을 들었는데, 그렇게 하면 건물 취득가액이 8억 원이 나옵니다. 반면 매년 복식부기로 종합소득세를 신고해 온 장부에는 건물이 처음부터 4억 원으로 적혀 있어요. "장부 숫자는 그냥 세무사가 적은 거 아닌가요?" 하고 물으시더라고요.

먼저 결론부터

1. 취득가액은 실지거래가액(실제로 주고받은 금액)이 원칙이고, 그걸 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 씁니다.
2. 오랫동안 꾸준히 써 온 장부에 기준시가보다 높은 금액이 적혀 있고 감가상각까지 해 왔다면, 그 장부가액이 실지 취득가액으로 인정될 가능성이 큽니다.
3. 장부에 기준시가를 그대로 적었거나, 나중에 감정가·재평가액으로 고쳐 적었다면 실지 취득가액으로 보기는 어렵습니다.

하나씩 따져 보기

계약서가 없다고 바로 환산으로 가지는 않아요

소득세법은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한해서 환산취득가액 같은 추정 방법을 쓰라고 합니다. 그런데 장부도 실지거래가액을 확인하는 자료가 될 수 있어요. 계약서는 현관 열쇠고 장부는 관리사무소에 맡겨 둔 보조키라고 생각하시면 돼요. 열쇠를 잃어버렸어도 보조키가 맞으면 그 문은 열립니다.

과세관청과 조세심판원은 사업용 자산으로 장부에 올리고, 그 금액을 바탕으로 감가상각비를 비용 처리해 종합소득세를 신고해 왔다면 장부가액을 취득가액으로 볼 수 있다는 입장을 꾸준히 보여 왔어요. 법원도 장부를 실가로 볼 만한 사정이 상당히 드러나면, 장부가 틀렸다는 점은 그것을 부인하는 쪽에서 밝혀야 한다고 판단한 적이 있습니다.

장부가 믿을 만한지 보는 기준

신고는 기본적으로 성실하다고 추정됩니다. 다만 사실과 다른 거래 혐의나 탈루를 보여 주는 명백한 자료가 있으면 이야기가 달라져요. 그래서 실무에서는 장부의 신뢰성을 꼼꼼히 봅니다. 취득 때부터 장부를 써 왔는지, 토지와 건물을 나눠 적었는지, 대차대조표와 감가상각비 명세서 금액이 서로 맞는지가 기본이에요.

여기에 취득 당시 대출금, 부가가치세 신고, 세금계산서, 도급계약서처럼 장부 밖의 자료가 같은 방향을 가리키면 더 단단해집니다. 장부 보존기간이 지났다는 이유만으로 장부가액을 뒤집기는 어렵다는 점도 알아 두세요.

인정받기 어려운 장부도 있어요

장부에 기준시가를 그대로 옮겨 적은 경우가 대표적이에요. 그 숫자는 실제 거래와 관계없이 정해진 공시 금액이라 실가로 보기 어렵습니다. 장부를 쓰기 전에 산 자산을 나중에 감정가로 올렸거나 보유 중에 재평가한 경우에도, 취득가액은 당초 실제로 들인 금액으로 봅니다.

숫자로 보기

박정훈 씨 건물분만 놓고 가상으로 비교해 볼게요. 건물 양도가액 10억 원, 감가상각비 누계 1억 6천만 원입니다. 소득세법은 사업소득에서 비용으로 넣은 감가상각비를 취득가액에서 빼도록 하고 있어요.

양도차익이 4억 원이나 차이 나죠. 그래서 장부가 있는데 환산으로 신고하면 나중에 장부가액으로 경정될 수 있습니다. 토지분은 따로 계산하고, 양도비 같은 기타 필요경비는 방식마다 계산법이 달라 표에서 뺐어요. 세율과 장기보유특별공제는 요건을 확인한 뒤 따로 계산해야 하므로 세액과 지방소득세(10%)는 이 표에 넣지 않았습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 감가상각비를 빼지 않고 취득가액 전액을 필요경비로 넣는 실수가 많아요. 장부가액이든 환산이든 차감 대상입니다.
2. 장부와 다른 금액을 주장하려면 계좌이체 내역 같은 객관적 자료가 있어야 해요. "현금으로 더 줬다"는 말만으로는 받아들여지기 어렵습니다.
3. 토지와 건물, 비품, 영업권을 한꺼번에 받고 팔았다면 대가를 나눠야 해요. 기준시가나 감정가액, 장부가액 순서로 안분하니, 비품 값을 부풀려 부동산 양도가액을 줄이는 계약은 하지 마세요.
4. 취득세 신고서, 도급계약서, 장부 금액이 서로 맞으면 그 금액이 실가로 굳어지기 쉬워요. 나중에 다른 금액을 주장하기 어렵다는 뜻입니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액은 실지거래가액 원칙, 확인 불가 시에만 매매사례·감정·환산가액 순서로 적용
• 소득세법 제97조 제3항: 사업소득에서 필요경비로 넣은 감가상각비는 취득가액에서 뺌
• 국세기본법 제81조의6(세무조사 관할 및 대상자 선정): 제3항의 사유(사실과 다른 거래 혐의, 명백한 탈루 자료 등)는 성실 추정이 적용되지 않는 예외의 기준
• 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산): 일괄 거래 시 기준시가·감정가액·장부가액 순 안분

오늘의 점검표

• [ ] 취득 때부터 써 온 장부(대차대조표, 감가상각비 명세서)가 남아 있나요
• [ ] 장부의 토지·건물 금액이 당시 기준시가와 같은 숫자는 아닌가요
• [ ] 그동안 비용으로 넣은 감가상각비 누계를 확인했나요
• [ ] 취득세 신고서, 대출 서류, 세금계산서, 도급계약서를 찾아봤나요
• [ ] 비품·영업권을 함께 넘기는지, 대가를 나눠 적었는지 확인했나요

세무법인대승이 도와드립니다

계약서가 없는 오래된 상가는 장부와 주변 자료를 어떻게 맞춰 보느냐에 따라 취득가액이 크게 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 장부가액과 환산취득가액 중 어느 쪽이 맞는지 검토하고, 비과세·중과 여부와 예상 양도세를 미리 계산해 드려요. 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.